Pourquoi investir en bourse est la voie la plus simple et la plus efficace pour se constituer un patrimoine

Bourse vs Immobilier - quel est le meilleur investissement

En matière d’investissement, on retrouve souvent deux écoles: l’immobilier, et la bourse. Ce sont les deux principales formes d’investissement (il y a aussi l’art, le vin, les métaux précieux, les voitures de collection, l’investissement dans des entreprises, etc…). Ces deux modes d’investissement semblent assez éloignés l’un de l’autre, voir souvent contraires dans leur logique. Le mobilier vs l’immobilier, la pierre vs le papier (ou les octets informatiques plutôt), le loyer vs les dividendes, le concret et le solide vs l’hasardeux et le liquide.

La plupart des investisseurs sont majoritairement engagés dans l’un, mais peu ou pas dans l’autre. Pourquoi cette polarisation ? Sûrement parce-que leurs caractéristiques raisonnent de manière différente en chacun de nous.

Mais quel est le meilleur des deux ? La bourse, ou l’immobilier ?

C’est à cette question difficile (voir impossible !) à répondre que je m’attaque ici.

Vous devez vous douter que je suis moi-même très polarisé vu le titre de cet article, un peu provocateur. Pourtant, j’ai essayé de construire cet article de la manière la plus objective possible.

J’ai choisi de comparer la bourse et l’immobilier en regardant leurs avantages et inconvénients au regard de 11 thématiques différentes qui permettront de les départager:

  • l’évolution des prix sur le long terme
  • le temps nécessaire
  • les compétences nécessaires
  • le capital nécessaire
  • l’effet de levier
  • les risques
  • la simplicité d’exécution
  • l’effet cumulé
  • la disponibilité du capital
  • la fiscalité
  • les personnes ressources

Au regard de ces 11 critères, un tableau comparatif en fin d’article permettra de discerner dans chaque cas le meilleur des deux mondes. Et pourquoi pas, un vainqueur final !

Let’s go ! c’est parti pour la comparaison 🙂

L’évolution des prix à long terme

Les valeurs mobilières (actions, obligations) et l’immobilier sont des choses qu’il est possible d’acheter et dont le prix peut varier à la hausse comme à la baisse. Il est donc possible de réaliser des plus-values à la revente pour l’un comme pour l’autre. Si on se penche sur l’évolution historique des prix de l’immobilier en France et qu’on les compare avec l’évolution du cours des actions du CAC40, on obtient les résultats suivants: Sur les 25 dernières années, la bourse affiche une progression de 4%/an en moyenne contre 3,6% pour l’immobilier (source: www.latribune.fr).

Outre-Atlantique et à plus long terme, la comparaison est similaire. En comparant le S&P500 (le CAC40 américain) sans les dividendes avec un indice du prix des habitations (en l’occurrence le Shiller’s own real U.S. home price index) depuis 1890, on observe que le S&P500 a progressé de 2,03% par an contre 0,33% par an pour l’indice des prix immobilier (source: www.cnbc.com). Différent pays, différente période, résultat comparable: il semble plus intéressant de parier sur la hausse des actions que sur la hausse de l’immobilier. Un point de vue appuyé par le Prix Nobel d’économie Robert Shiller: « Il serait peut-être plus judicieux, si votre but est d’accumuler de la richesse, de louer (sa maison) et de placer de l’argent sur le marché boursier, qui a historiquement affiché des rendements bien supérieurs à ceux du marché immobilier. »

Il est cependant difficile de vraiment comparer ces deux formes d’investissement étant donné leur nature différente. Si l’on peut comparer l’évolution du prix des actions avec l’évolution des prix de l’immobilier, comment prendre en compte les loyers dans cette comparaison, l’effet de levier du crédit ou encore les frais de notaire ?

Il faut aussi noter que l’évolution des prix de l’immobilier en France n’est qu’une moyenne nationale. La comparaison serait bien différente en considérant la ville de Paris.

En revanche, les SIIC (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées), ou REIT aux US (Real Estate Investment Trust) affichent un niveau de performance égale depuis 1994. Sur ces 25 dernières années, les REIT ont progressé de 9,27%/an en moyenne alors que les actions américaines ont progressé à 9,40%. Mais les SIIC (ou REIT) restent des actions, même s’il s’agit d’actions immobilières.

En dépit d’une comparaison délicate au vu de certains éléments qu’il est difficile de prendre en compte (loyer et dividendes, frais d’entretien…), j’accorde néanmoins un léger avantage à la bourse sur ce point en se basant uniquement sur l’évolution historique des prix.

Le temps nécessaire

En ce qui concerne le temps nécessaire à la réalisation d’un investissement immobilier, on peut sans surprises affirmer que l’on n’achète pas un appartement le temps de claquer des doigts ! Il faut passer par plusieurs étapes qui prennent chacune un certain temps:

  • l’évaluation au préalable de sa capacité de financement auprès d’une banque/un courtier
  • la phase de recherche de bien/étude du projet, seul ou via une agence immobilière ou un chasseur d’appartement
  • la phase de négociation/proposition d’achat avec le vendeur
  • une première visite chez le notaire pour définir les conditions de la vente et la signature du compromis
  • la recherche d’un financement auprès de la banque/via le courtier
  • une deuxième visite chez le notaire pour la signature de l’acte définitif et la remise des clés
  • faire des travaux (éventuellement)
  • trouver un locataire si l’appartement est vide

Toutes ces étapes se déroulent sur plusieurs mois, et il n’est pas toujours possible de les compresser. Et on ne parle pour le moment que d’achat. Car après l’achat vient la gestion locative. Gérer les entrés/sorties de locataires avec l’état des lieux, la recherche d’un nouveau locataire, l’entretien et les réparations (dont une partie incombe au propriétaire), assister aux réunions de copropriété, veiller à l’entretien de l’immeuble…

L’immobilier demande donc une quantité non négligeable de ressource temps, même si investir dans la pierre quand on a un job à plein temps reste largement faisable.

Combien cela prend-il de temps pour investir en bourse ? Pour acheter des actions, vous avez besoin d’un courtier. Ouvrir un compte chez un courtier prends quelques jours. Le temps de remplir le formulaire d’inscription et de fournir quelques pièces justificatives, et that’s it ! Vous pouvez alors acheter et vendre à votre guise, avec effet immédiat ou presque, toute action qu’il vous plaira. Si vous voulez investir dans des trackers via une assurance vie en ligne ou un PEA, l’inscription prendra un peu plus de temps (deux ou trois semaines en étant large). Vous êtes ensuite libre d’investir dans les fonds que propose votre assurance vie ou votre PEA, en quelques clics seulement.

Sur ce point là, l’investissement en bourse est bien moins chronophage qu’un investissement immobilier.

Les compétences nécessaires

Que ce soit en bourse ou en immobilier, il n’est pas obligatoire de se former. Cependant, il est grandement recommandé d’avoir au moins quelques notions avant de se lancer.

Pour l’immobilier, les compétences à développer sont de savoir analyser un projet, sa rentabilité, savoir négocier négociation, comprendre le jargon et les formes juridiques d’un compromis, comprendre les tenants et aboutissants d’un prêt…

En bourse, les compétences tiennent à savoir analyser une action, ou plus largement, un actif, comprendre les rendements historiques, la volatilité, les dividendes, les cycles de marché, l’allocation d’actif, le rééquilibrage, la psychologie des investisseurs lors des crises…

Dans les deux cas, acquérir des compétences semble quasiment nécessaire si l’on ne veut pas prendre le risque de faire n’importe quoi.

Cela dit, comprendre comment bien investir en immobilier n’est pas plus difficile que de comprendre comment bien investir en bourse, et vice-versa. Il est possible que certains avancent que l’un est plus difficile à comprendre que l’autre. Je crois que cela dépend seulement des affinités différentes envers ces deux formes d’investissement, et de notre entourage. Il est toujours plus facile d’acheter un appartement quand quelqu’un de notre famille proche ou un ami l’a déjà fait.

La bourse et l’immobilier sont donc à égalité du point de vue des compétences à maîtriser.

Le capital nécessaire

Pour acheter un bien immobilier, il faut le capital correspondant au coût d’acquisition du bien, aux frais de notaires, et aux éventuels travaux.

Bien sûr, il est possible d’emprunter ces sommes auprès d’une banque. La mode actuelle est d’entendre qu’on peut emprunter la totalité du prix du bien + frais de notaires. C’est parfois vrai mais il ne faut pas oublier que dans la plupart des cas, il faut verser un dépôt de garantie au vendeur, qui se chiffre souvent autour de 10% du prix du bien (le montant est cependant négociable). Il n’est donc pas totalement juste de dire qu’on peut tout emprunter sans jamais rien avancer de sa poche. En négociant bien avec la banque, il peut être aussi possible d’inclure les frais de notaires dans l’emprunt. Toutefois, ce n’est pas toujours réalisable.

Sans compter que: qui dit emprunt dit intérêts, et qui intérêts dit que vous payerez une somme bien supérieure à la valeur de ce que vous achetez, et ce pour avoir le droit d’emprunter. Les intérêts ne sont bien sûr pas à avancer, mais ils gonflent la facture.

En ce qui concerne la bourse, cela dépend du broker que vous choisissez mais il peut ne pas y avoir de dépôt minimum à effectuer lors de l’ouverture d’un CTO (Compte Titre Ordinaire). C’est le cas avec Bourse Direct par exemple. Dans ce cas, le seul capital nécessaire est celui correspondant au prix de l’actif que vous souhaitez acheter. Donc potentiellement quelques euros seulement.

Certains Brokers demandent quant à eux une somme minimale, comme Interactive Broker qui demande un versement d’au moins 10 000$ à l’ouverture du compte. Même si vous ne souhaitez investir 500, il faudra en avancer 10 000 pour ouvrir le compte (ce n’est cependant pas la norme). Cette obligation est à mettre en balance avec toutes les garanties de solidité qu’offre ce broder en particulier.

Si vous ouvrez un PEA (Plan d’Epargne en Actions), vous devrez déposez 10€ au minimum, et entre 100€ et 5 000 € pour ouvrir une assurance vie (la plupart demandent cependant moins de 1 000€) .

En conclusion, si en immobilier l’emprunt permet de ne pas avoir à avancer la gros du capital nécessaire, celui-ci sera quand même de manière générale supérieur au capital requis pour investir en bourse. Léger avantage à la bourse sur ce point.

L’effet de levier

L’effet de levier est la grande force de l’immobilier, et ce qui en fait son principal intérêt: pouvoir emprunter auprès d’une banque, et ainsi générer une rentabilité à partir d’un capital que l’on ne possède pas.

Pour l’exemple: à rendement constant et en admettant une rentabilité de 6% nette identique dans les deux cas à titre de comparaison, ils est préférable de générer 6% sur 200 000 € (soit 12 000 €) que 6% sur 10 000 € (soit 600 €). Cela va sans dire 🙂

L’effet de levier permet donc de grandement accélérer la génération d’un patrimoine sur le long terme.

Il n’est pas possible d’emprunter de l’argent pour investir en bourse. Il faut donc le faire avec ses propres économies, ce qui implique d’être capable de mettre de l’argent de côté tous les mois (ou bien d’avoir hérité ou de toucher une prime).

On notera qu’il est toutefois possible de bénéficier d’un effet de levier en bourse pour certains type d’actifs. Ce n’est pas un levier sur le crédit mais un levier qui multiplie les gains ou les pertes. J’ai délibérément choisis de ne pas le prendre en compte car son utilisation est dangereuse et potentiellement destructrice.

L’avantage est ici totalement en faveur de l’immobilier.

Les risques

En immobilier, un des principaux risques est l’absence de locataire ou le non paiement du loyer, ce qui peut générer des difficultés importantes pour le remboursement du prêt. Il peut aussi y avoir des travaux imprévus, ou des catastrophes naturelles (un risque très rare mais pas inexistant).

Pour réduire ces risques, il est possible de s’assurer contre un appartement vide ou un loyer impayé, ainsi que contre les catastrophes. Les travaux quant à eux peuvent être anticipés, tant au niveau de l’appartement que de l’immeuble.

En bourse, la faillite d’une société peut provoquer une perte sèche en capital. Il y a aussi les crises économiques, qui surviennent régulièrement dans l’histoire. Plus rare mais pas impossible, la faillite d’un émetteur de tracker pourrait également provoquer une perte en capital. On pourrait aussi imaginer un événement mondial de type choc géopolitique/guerre, ou une grosse catastrophe naturelle affectant un pays ou une zone géographique dans sa globalité. Et tout événement pouvant mener à la dévaluation d’une monnaie.

Il est relativement facile de limiter l’impact que pourrait avoir la faillite d’une société sur son portefeuille en diversifiant ses investissements. De la même manière, on pourra limiter l’impact d’une crise économique en diversifiant son portefeuille en classes d’actifs. Dans le cas de l’éventuelle faillite d’un émetteur de tracker, la diversification dans plusieurs sociétés émettrices est là aussi une manière de diminuer le risque. Concernant l’événement choc géopolitique/catastrophe, une bonne diversification géographique et dans plusieurs devises limitera les risques. Le mot d’ordre: diversification !

Immobilier, bourse, le risque zéro n’existe pas. Il est toutefois possible de réduire considérablement les risques en les intégrant tout au long du processus d’investissement. Et en essayant de se prémunir au maximum contre l’imprévu dès le départ.

Il y a donc parfaite égalité sur ce point.

La simplicité d’exécution

La simplicité d’exécution en immobilier est relative au temps nécessaire. Il y a plusieurs étapes à franchir comme nous l’avons vu plus haut. L’investissement dans les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), ou pierre/papier, est quant à lui plus simple à mettre en place.

Pour la bourse, dès lors que votre compte titre, votre PEA ou votre assurance vie sont ouvert (les démarches pour cela restent légères), tout achat, vente, ou retrait est relativement simple à exécuter. La plupart des brokers et des assurances vie ont des interfaces ergonomiques, qui facilitent toute action d’investissement. Et pour ceux qui auraient encore une interface moche et compliquée, s’ils ne la corrigent pas, ils finiront de toute manière par faire fuir leurs clients et disparaîtront.

Net avantage à la bourse en terme de facilité d’exécution (sauf en cas d’investissement dans les SCPI).

L’effet cumulé

Contrairement à l’effet de levier, il est difficile de parler d’effet cumulé en immobilier. Il est certes possible de cumuler les opérations. Mais elles sont distinctes les unes des autres et ont chacune leurs propres chiffres et caractéristiques. L’une peut réussir mieux ou moins bien que l’autre.

En revanche, avoir réussi une opération immobilière en rentrant dans ses frais ou en dégageant du cashflow tous les mois ouvre la porte pour d’autres opérations. Les opérations se succèdent plus qu’elles ne se cumulent. Cumul d’opérations plutôt qu’effet cumulé ? Ce qui est certain, c’est que réaliser plusieurs opérations permet de faire grandir son patrimoine et de le diversifier. C’est toujours un gage de sécurité.

L’effet cumulé est un des principaux avantages de la bourse. Il consiste à réinvestir chaque année ses gains (ou intérêts) dans le capital, ce qui permet de faire augmenter la capital avec une vélocité de plus en plus grande chaque année. On parle alors d’intérêts composés. Leur effet d’entraînement est tel qu’au bout d’un certain nombre d’année, la performance d’un portefeuille est davantage due aux intérêts composés qu’à l’apport de capital. Einstein considérait les intérêts composés comme « la plus grande force de l’univers », rien que ça !

Si l’immobilier a son effet de levier, la bourse bénéficie à plein de l’effet cumulé. L’effet de levier est cependant immédiat, alors que l’effet cumulé se construit quant à lui au fil du temps.

Avantage bourse ici, mais avec moins d’écart que ne l’avait l’immobilier pour l’effet de levier.

La disponibilité du capital

Pour disposer à nouveau de son capital en immobilier, il n’y a pas 36 façons de faire: il faut revendre ses appartements ou ses parts de SCPI. Dans le premier cas, il faut trouver un acheteur au prix souhaité, ce qui peut être plus ou moins simple en fonction de l’état du marché immobilier, de l’emplacement et de l’état du bien. Être pressé de récupérer son capital peut contraindre à accepter une offre plus basse et ainsi accuser une perte de capital, faute d’acheteurs.

Pour retirer son capital en bourse, il faut revendre ses actifs. La bourse est globalement très liquide, il n’y a donc généralement pas de difficultés pour trouver un acheteur. À moins d’avoir un très gros patrimoine ou d’être engagé massivement sur une action très peu liquide (ce qui n’est pas vraiment recommandé). Là encore, tout dépend de l’état du marché boursier, des prix en cours, et du degré d’urgence à récupérer son capital. Un besoin de cash en période de crise est la dernière situation dans laquelle on souhaite se trouver.

Je serai tenté d’accorder un avantage à la bourse puisqu’il est plus facile de revendre une action qu’un appartement. Mais cet aspect rentre aussi dans la catégorie « simplicité d’exécution », et à donc déjà été pris en compte.

La diversité des situations de chacun (taille du patrimoine, revendre ou non dans l’urgence) fait qu’il est impossible de réellement donner un avantage à la bourse ou à l’immobilier sur ce point. Match nul !

La fiscalité

Nous sommes en France (en tout cas me concernant 🙂 ), et dans tous les cas il faut passer par la case « impôts ». Et accessoirement par la case « mal de tête » quand on s’y penche !

En immobilier, les loyers sont imposés. D’abord avec les prélèvements sociaux de 17,2%. Puis, pour la location nue, il s’agit de revenu fonciers: imposés soit via le régime réel (imposable sur les loyers moins les charges), soit via le régime micro-foncier (imposable sur les loyers moins un abattement de 30% avant impôt).

Pour la location meublée, il s’agit de revenu de catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), imposés soit via le régime réel (imposable sur les loyers moins les charges moins l’amortissement du bien), soit via le régime micro-BIC (imposable sur les loyers moins un abattement de 50% avant impôt).

Pour chacune de ces quatre possibilités, le calcul de la somme imposable varie, mais dans tous les cas le barème de l’impôt sur le revenu s’applique à la somme imposable. Donc l’impôt dépendra aussi de votre tranche d’imposition (exemples et comparaisons sur: www.corrigetonimpot.fr).

Dans le cas de la revente d’un bien avec plus-value, celle-ci est également imposée (sauf s’il s’agit de votre résidence principale) à hauteur de 19%, avec une taxe supplémentaire variable si la plus-value dépasse 50 000 €. Des abattements et exonérations sont accordés en fonction de la durée de détention du bien (source: www.service-public.fr).

Si l’impôt sur l’immobilier vous donne mal au crâne, je ne vous promet pas que l’impôt sur la bourse soit forcément plus simple à comprendre 🙂

En bourse, les plus-values sont également imposées. La flat taxe ou PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de Macron limite désormais l’imposition de tous les gains en capitaux, qui ne pourront désormais être taxés que de 30% au maximum.

Pour un CTO, il faut compte 17,2% prélèvements sociaux et 12,8% de PFU soit un taux d’imposition global de 30%. C’est le cas le plus simple, et le plus taxé.

Pour une assurance vie, les fonds en euros sont soumis chaque année aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Les fonds en unité de compte son soumis aux prélèvements sociaux uniquement lors d’un rachat partiel ou total. Si votre contrat d’assurance vie est investi uniquement sur des unités de compte, vous n’êtes pas imposé dans la phase de constitution de votre capital. Du moins tant que vous n’effectuez pas de retraits. Cela fait de l’assurance vie une des rares niches fiscales en France.

Lors des retraits en revanche, il faut s’acquitter du PFU qui est de 12,8% pour un contrat détenu depuis 8 ans ou moins. Au delà de 8 ans, le PFU est de 7,5% jusqu’à 150 000 € et de 12,8% au delà. Les prélèvements sociaux de 17,2% s’appliquent également lors des retraits (faites le calcul du PFU selon votre situation + prélèvements sociaux pour avoir l’imposition globale). Tout contrat détenu depuis plus de 8 ans donne aussi droit à un abattement de 9200€ pour un couple et de 4600€ pour une personne seule. L’Assurance Vie est donc particulièrement intéressante en cas d’investissement en unités de comptes et de détention supérieure à 8 ans avant rachat.

Par rapport à un compte titre, le PEA (Plan d’Epargne en Actions) ne devient intéressant qu’après 5 ans de détention puisque le PFU tombe à 0%. il ne reste que les 17,2% de prélèvements sociaux. Cet avantage est cependant soumis à des règles contraignantes (supports d’investissements limités, plafond de 150 000 €, clôture du PEA si il y a un retrait avant 8 ans).

Vous vous en doutez, il est extrêmement difficile de comparer la fiscalité de l’immobilier avec celle de la bourse étant donné la diversité des situations possibles. Il y a quatre grands types d’imposition en immobilier sur les loyers plus celle pour la revente avec plus-value, trois avec la bourse dont deux qui varient dans le temps): bonjour la prise de tête !

On peut cependant noter que l’immobilier offre une fiscalité intéressante dans le cas d’une location meublée avec imposition en régime réel. Dans certains cas, l’impôt peut être ramené à 0% avec la prise en compte de l’amortissement. Dans les autres cas, la fiscalité est imposante (#MauvaisJeuxDeMot, désolé :p), en particulier pour la location nue.

La bourse offre deux niches très intéressantes (Assurance vie et PEA) qui permettent de se constituer un capital sans être imposé (ou très peu en fonction du type d’investissement), et de bénéficier d’une fiscalité adoucie lors des retraits. En revanche, la pire imposition, bourse et immobilier confondue est probablement celle du CTO (30% dans les dents chaque année, sans abattement).

Dans les deux cas (bourse ou immobilier), l’impositions varie et il existe des niches fiscales dont il serait dommage de se priver. Mais globalement, nous sommes en France (je n’ai pas cherché d’informations pour le reste de la francophonie). L’impôt est compliqué et il fait mal.

Égalité parfaite sur ce point (si vous voulez vous risquer à effectuer des comparaisons croisées entre les différentes possibilités, faites-moi signe !).

Les personnes ressources

L’immobilier nécessite de passer par des intermédiaires: notaire, locataires, agence immobilière ou chasseur de bien (éventuellement), syndicat de copropriété, entreprise de travaux, avocat… Vous êtes donc tributaire de plusieurs types de personnes tout au long d’un projet d’investissement immobilier. Cela ne va pas obligatoirement rendre les choses plus compliqués, mais il faut arriver à s’entendre, ce qui peut parfois créer des surprises ou des imprévus.

Pour investir en bourse, vous n’avez besoin de personne en particulier. Vous pouvez tout acheter et tout vendre depuis chez vous (sauf dans le cas où vous souhaitez acheter de l’or physique, quoiqu’il doit être possible de se le faire livrer dans un coffre fort à son nom dans une banque qui propose ce type de service).

Si vous passez par un courtier, il peut être utile de faire appel à lui si vous avez besoin d’explications pour passer un ordre sur la plateforme. Autrement, vous pouvez être seul à la barre. Mais globalement, vous n’interagirez qu’avec un formulaire d’inscription, en vous munissant de vos pièces justificatives.

En immobilier, vous devez passer par des intermédiaires (à minima vous avez besoin d’un vendeur et d’un notaire). Pour investir en bourse vous pouvez très bien être sur une île déserte avec un ordinateur et une connexion internet.

Ce dernier point est donc en faveur de la bourse.

Tableau récapitulatif

Voici le tableau qui récapitule l’ensemble des points abordés précédemment:

ThématiqueImmobilierBourse
L’évolution des prix à long terme+++++
Le temps nécessaire++++
Les compétences nécessaires++++
Le capital nécessaire+++
L’effet de levier+++
Les risques++++
La simplicité d’exécution++++
L’effet cumulé+++
La disponibilité du capital++++
La fiscalité++++
Les personnes ressources++++

Ce tableaux n’est bien sûr pas à prendre au pied de la lettre. La diversité des situations et objectifs de chacun fait que l’on accordera plus de poids à certains éléments et moins à d’autres. Le but de ce tableau (qui est orienté, comme je l’ai expliqué en début d’article), est seulement de vous amener à réfléchir en considérant des aspects auxquels vous n’avez peut-être pas pensé, et non d’imposer une vérité absolue.

Maintenant que je me suis délesté du soucis d’objectivité, essayons de tirer quelques conclusions.

Comme le tableau comporte des thématiques positives (comme la simplicité d’exécution) et négatives (risques, fiscalité…), on ne peux pas les additionner entres elles.

On pourrait simplement additionner les thématiques positives d’un côté, et les thématiques négatives de l’autre. Les premières refléteront les avantages, les secondes les inconvénients.
Tous les avantages ne sont cependant pas à mettre sur le même pied d’égalité, même si c’est que je vais faire (il faut bien compter les points !). L’effet de levier me semble plus important que la disponibilité du capital. Idem pour les inconvénients: à mon sens il vaut mieux se pencher plus attentivement sur la fiscalité et les risques plutôt qu’imaginer les blocages potentiels avec les personnes ressources. Faisons les totaux.

Total de points des thématiques positives (évolution des prix, effet de levier, simplicité d’exécution, effet cumulé, disponibilité du capital):

  • Immobilier: 2 + 3 + 1 + 1 + 2 = 9
  • Bourse: 3 + 0 + 3 + 2 + 2 = 10

Total de points des thématiques négatives (temps nécessaire, connaissances nécessaires, capital nécessaire, risques, fiscalité, personnes ressources):

  • Immobilier: 3 + 2 + 2 + 2 + 2 + 3 = 14
  • Bourse: 1 + 2 + 1 + 2 + 2 + 1 = 9

Si on regarde les points positifs, la bourse devance très légèrement l’immobilier: on pourrait légitimement en conclure que ce sont deux excellents moyens de bâtir un patrimoine sur le long terme, avec des points forts différents dans les deux cas.

Si on regarde les points négatifs maintenant, l’immobilier en cumule quand même relativement plus que la bourse (14 contre 9). On peut donc en conclure que l’immobilier souffre de certains inconvénients supplémentaires (par rapport à la bourse), et que s’ils ne nous rebutent pas, on peut s’en accommoder pour bénéficier des points positifs.

Que Conclure ?

Les français ont une culture d’investissement beaucoup plus axée sur l’immobilier que sur la bourse. J’ai tenté à travers cet article de rééquilibrer un peu la balance. J’ai notamment appuyé sur le fait que la bourse est un vecteur d’enrichissement efficace, facile d’accès et historiquement rentable. Qu’elle échappe aux lourdeurs de l’immobilier, et qu’on peut commencer tout seul, dans son coin, et tout de suite.

L’immobilier a bien entendu aussi des avantages. Le principal, l’effet de levier,est un avantage énorme, et qui vaut surement autant que tous les autres avantages réunis.

Finalement, la bourse et l’immobilier semblent complémentaires: avantages différents, inconvénients différents. Plutôt que de se demander: « Quel est le meilleur ? », et si la bonne question à se poser était: comment puis-je combiner ces deux stratégies d’investissement  pour créer mon patrimoine ?

Si vous aviez une grosse préférence pour l’une de ces deux formes d’investissement, en avez-vous changé à la lecture de cet article, ou a-t-il renforcé vos convictions ?

Si vous n’avez pas changé d’avis, pensez-vous néanmoins devoir vous intéresser davantage à cette autre forme d’investissement, que vous avez négligé jusqu’à présent ?

Dans ce cas, je vais vous inviter à définir une première action à réaliser dans la semaine, dont l’objectif final sera de définir une stratégie d’investissement possible pour vous.

Si vous n’avez jamais investi dans l’immobilier ni envisagé de le faire, pourquoi ne pas acheter un livre sur le sujet ? Ou prendre rendez-vous avec votre banquier pour faire évaluer votre capacité de financement ?

Si vous n’avez jamais pensé investir en bourse, commencez à vous demander comment vous pourriez le faire. L’une des réponses à cette question étant bien sûr de continuer à lire ce blog !.

Dans tous les cas, pensez à laisser votre commentaire sous cet article.

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