Investir dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est depuis longtemps une stratégie prisée des investisseurs désireux de profiter des avantages de l’immobilier tout en évitant ses contraintes de gestion. Mais un concept récent vient pimenter l’équation : le cashback SCPI. Ce mécanisme, encore peu connu, permet de récupérer une partie des frais de souscription, rendant l’investissement dans la pierre-papier encore plus attractif. Voyons comment cela fonctionne, ses avantages et ses limites, ainsi que tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer.
Qu’est-ce que le cashback en SCPI ?
Inspiré des pratiques commerciales classiques, le cashback SCPI consiste en un remboursement partiel des frais de souscription lorsque vous achetez des parts de SCPI via une plateforme spécialisée. Par exemple, pour un investissement de 100 000 € comportant 10 % de frais de souscription :
- Sans cashback (investissement classique), votre coût d’entrée est de 10 000 € (soit 10 % de votre investissement).
- Avec un cashback de 4 %, vous recevez 4 000 €, réduisant ainsi votre coût d’entrée à 6 000 €.
Ce modèle repose sur le partage de commissions. En effet, les courtiers en SCPI perçoivent des frais de distribution des sociétés de gestion pour chaque souscription effectuée. Certains choisissent de partager une partie de ces commissions avec leurs clients sous la forme d’un cashback.
Cette pratique est explicitement validée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui la considère comme une restitution légitime des commissions, à condition qu’elle soit transparente et conforme aux régulations.
Pourquoi ce modèle émerge-t-il maintenant ?
L’essor du cashback SCPI coïncide avec la montée en puissance des courtiers en ligne, tels que Louve Invest et Epargnoo. Ces acteurs, grâce à la digitalisation de leurs processus, optimisent leurs coûts de fonctionnement. En partageant une partie de leurs commissions, ils fidélisent leur clientèle et se démarquent dans un marché compétitif.
Concrètement, un courtier classique pourrait garder 5 % de commissions sur une souscription, tandis qu’un courtier proposant du cashback n’en conserve que 1 à 2 % et reverse 3 à 4 % à l’investisseur. Ce modèle crée une situation gagnant-gagnant : les courtiers augmentent leur volume de transactions et les investisseurs bénéficient d’un avantage financier immédiat.
Quels sont les avantages du cashback SCPI ?
- Réduction des frais d’entrée : le cashback diminue directement votre coût initial d’investissement, proportionnellement à la somme investie (voir l’exemple plus haut).
- Augmentation du rendement : avec un cashback de 4 %, vous pouvez investir 4 % en plus, ce qui augmentera mécaniquement votre rendement de 4 % sur le capital initial investi.
- Un boost pour vos objectifs financiers : en réduisant vos frais initiaux, vous pouvez investir davantage et accélérer l’atteinte de vos objectifs financiers, comme la constitution d’un revenu passif.
- Accessibilité accrue : le cashback rend l’investissement en SCPI attractif pour des budgets plus modestes, en permettant d’absorber plus rapidement les frais de souscription. Certaines SCPI éligibles permettent de commencer à investir à partir de quelques centaines d’euros.
- Aucune fiscalité supplémentaire : le cashback diminue les frais d’entrée, et à ce titre, il n’est pas considéré comme un revenu imposable. Il n’est donc pas à déclarer aux impôts.
Mais attention aux inconvénients…
Malgré ses attraits, le cashback SCPI n’est pas exempt d’inconvénients :
- Critères de sélection stricts : le cashback ne doit jamais être le seul critère de choix d’une SCPI. Une mauvaise SCPI avec un cashback attractif reste un mauvais investissement. Privilégiez les SCPI performantes avec des rendements solides et un historique de gestion fiable.
- Risques liés aux plateformes : Il est essentiel de choisir des courtiers réglementés par l’AMF pour éviter les arnaques. Certaines plateformes non reconnues peuvent proposer des offres alléchantes, mais vous vous exposez à des risques importants, comme la perte de vos investissements.
- Impact fiscal sur la plus-value : même si le cashback n’est pas considéré comme un revenu imposable, il pourrait influencer le calcul de la plus-value imposable lors de la revente des parts, puisque les frais d’entrée auront été partiellement remboursés.
Qui propose du cashback SCPI ?
Parmi les acteurs proposant du cashback, deux plateformes se distinguent par un modèle transparent et une redistribution généreuse. Avec un cashback initial de 3 %, représentant plus de la moitié de leurs commissions perçues, ces plateformes s’imposent comme références pour investir en SCPI à moindre coût.
- Louve Invest : ce pionnier du cashback SCPI propose des taux attractifs, avec des outils intuitifs pour sélectionner et suivre vos investissements.
- Epargnoo : une référence en ligne, avec une offre équivalente de 4 % pour certaines SCPI éligibles.
J’ai personnellement négocié avec elles la possibilité de porter ce cashback à 4 %, pour mes clients. Ce cashback supplémentaire de 1 %, qui est redistribué avec le cashback de 3 % offert par défaut, absorbe mes honoraires de conseils, ce qui vous permet de bénéficier de mes conseils « gratuitement ».
À noter : le délai de remboursement des frais (perception du cashback) peut varier : il est généralement de 10 jours après réception des commissions par la plateforme, mais peut atteindre 3 mois selon les SCPI.
Quelles SCPI sont éligibles au cashback ?
Un grand nombre de SCPI sont éligibles au cashback. Parmi elles, on retrouve plusieurs SCPI européennes de premier plan, qui sont les plus intéressantes fiscalement pour un investissement en direct et en pleine propriété.
Néanmoins, toutes les SCPI ne sont pas éligibles au cashback. Par exemple, les SCPI sans frais de souscription ou en usufruit en sont logiquement exclues (il n’y a aucun frais à rembourser dans le premier cas, et dans le second cas, il s’agit d’une détention partielle et temporaire).
Comment maximiser cette opportunité ?
Pour tirer le meilleur parti du cashback SCPI, suivez ces conseils :
- Priorisez la qualité des SCPI : identifiez les SCPI avec de bons rendements, une gestion réputée ainsi qu’une large diversification sectorielle et géographique. Si besoin, je peux vous accompagner dans votre choix.
- Choisissez des plateformes fiables : optez pour des courtiers reconnus et réglementés par l’AMF, comme Louve Invest ou Epargnoo.
- Tenez compte de votre situation personnelle : si les SCPI permettent de percevoir un revenu complémentaire, tenez compte de votre situation personnelle pour évaluer si ce type d’investissement vous convient. Informez-vous sur son impact fiscal (qui dépend notamment du choix des SCPI) ainsi que sur la durée d’investissement conseillée (au moins 10 ans).
Conclusion
Le cashback en SCPI représente une innovation intéressante pour optimiser vos investissements dans la pierre-papier. En réduisant vos frais d’entrée, il booste vos rendements et facilite l’atteinte de vos objectifs financiers. Cependant, il exige une approche rigoureuse : priorisez des SCPI de qualité, sélectionnez des plateformes fiables, faites-vous conseiller si besoin sur la stratégie à adopter et gardez en tête les spécificités de cet investissement. Ainsi, le cashback SCPI pourra devenir un atout dans la construction de votre patrimoine.