Quels critères pour choisir ses SCPI ?

Comment choisir ses SCPI, parmi les plus de 200 qui existent, et quels sont les critères à prendre en compte ?

Certains critères sont quantitatifs, d’autres, qualitatifs : voici les plus importants à considérer.

1. Taux de distribution

Le taux de distribution permet de connaître le rendement du dividende délivré pour chaque part d’une SCPI.

Les SCPI affichent en moyenne un taux de distribution de 4,5 %. En prenant plusieurs années successives en comptes, il est relativement facile d’analyser l’historique de rendement d’une SCPI.

Lorsqu’on investit dans des produits financiers (dont font partie les SCPI), une petite phrase revient régulièrement :

Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

C’est vrai dans tous les cas et pour tous les produits.

Cela dit, concernant les SCPI, qui sont non cotés en bourse et dont le taux de distribution dépend des loyers perçus, qui sont relativement stables d’une année sur l’autre, le taux de distribution est tout de même un élément révélateur.

Ce rendement est un indicateur du comportement historique d’une SCPI, qui reflète sa stratégie, et la compétence de la société de gestion.

Ainsi, cibler une SCPI qui affiche un bon comportement historique fait sens, même si ça ne garantit pas sa performance future, et même si ce n’est évidemment pas le seul critère à prendre en compte.

2. Évolution du prix de la part

Si le taux de distribution correspond au rendement distribué par une SCPI, l’évolution du prix de la part peut être synonyme de plus-values.

Le marché immobilier a tendance à prendre de la valeur au fil du temps, et l’appréciation du prix des parts des SCPI reflète cette prise de valeur.

La hausse de l’immobilier n’est cependant pas linéaire : il peut y avoir des crises, des bulles immobilières peuvent exploser. Les plus-values ne sont donc pas garanties, sachant aussi que l’immobilier peut évoluer différemment selon le secteur, la ville, la région ou le pays concerné.

Néanmoins, une SCPI qui augmente régulièrement le prix de ses parts est le signe d’un parc immobilier qui prend de la valeur, ce qui est plutôt une bonne chose.

En effet, cela signifie que les actifs immobiliers ont été bien choisis, et qu’ils sont prisés, grâce à leur qualité ou leur emplacement.

Toutefois, l’éventuelle prise de valeur d’une SCPI reste un plus. L’objectif d’une SCPI n’est pas (dans la plupart des cas, hors SCPI fiscales) de prendre de la valeur, mais de distribuer des dividendes.

Pour une stratégie de génération de revenus complémentaires, la hausse du prix de la part n’a qu’un intérêt limité : celui de se dire qu’à long terme, en cas de revente, une légère plus-value est possible.

Par ailleurs, les loyers sont souvent fixés avec des baux sur plusieurs années, et ne suivent pas forcément l’augmentation du prix des parts.

Ainsi, une hausse du prix de la part peut signifier une baisse de rendement (en pourcentage) pour une SCPI. Si cela n’a pas d’impact pour ceux qui détiennent déjà des parts, cela peut la rendre moins attrayante pour de nouveaux investisseurs.

C’est la société de gestion qui fixe le prix des parts, en veillant à ce qu’il reflète la valeur totale des actifs immobiliers (ramenés à la part), avec un écart maximal de plus ou moins 10 %.

Cet écart permet à la société de gestion de fixer le prix de ses parts avec une certaine souplesse, tout en gardant une corrélation suffisante avec la valeur réelle des actifs. Cette valeur est estimée une fois par an par un expert immobilier indépendant.

Les SCPI peuvent ainsi, au choix :

• Coller au plus près de la valeur des actifs immobiliers, en récompensant les détenteurs de parts par des hausses de prix.
• Maintenir le prix des parts un cran en dessous de leur valeur réelle, afin d’inciter de nouveaux investisseurs à en acquérir.

La valeur estimée des actifs, ramenée à la part, est donnée par la valeur de reconstitution, qui fait aussi partie des critères à considérer avant de choisir une SCPI dans laquelle investir.

3. Taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne prend en compte le taux de distribution ET l’augmentation du prix des parts.

Il représente le rendement global généré par un investissement en SCPI.

Le rendement global permet de comparer plus facilement des SCPI qui s’apprécient régulièrement, mais qui peuvent distribuer un dividende plus faible, avec des SCPI qui délivrent un dividende élevé, mais dont la valeur de la part n’augmente pas beaucoup.

4. Valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution nous donne la valeur du parc immobilier, ramené à la part.

Elle permet de savoir si le prix d’une SCPI est supérieur ou inférieur à sa valeur réelle.

Ainsi, il est potentiellement plus intéressant d’investir dans une SCPI dont le prix de la part est attractif par rapport à la valeur de son parc immobilier.

En bourse, la stratégie de l’investissement par la valeur consiste à investir dans des sociétés dont le prix est inférieur à leur valeur réelle, afin de bénéficier d’un réajustement du prix, lorsqu’il surviendra (et s’il survient). Cependant, il est relativement compliqué de connaître la valeur intrinsèque réelle d’une entreprise.

En ce qui concerne les SCPI, c’est relativement plus simple, même si la valeur de reconstitution n’est qu’une estimation à un instant T.

Il suffit de calculer le rapport entre le prix de la part et sa valeur de reconstitution pour savoir si l’on peut acheter une SCPI à un prix intéressant.

Dans l’exemple suivant, tous critères égaux par ailleurs, il serait plus intéressant d’investir dans la SCPI 1, qui est nettement sous-cotée, que dans la SCPI 2, qui est légèrement surcotée.

Dans la plupart des cas, une SCPI cherche à conserver un prix inférieur à sa valeur réelle, afin d’avoir une marge de manœuvre en cas de chute de l’immobilier.

Ici, la SCPI 2 n’a aucune marge de manœuvre, contrairement à la SCPI 1.

En effet, conserver un prix de part plus faible que la valeur de reconstitution pourrait permettre d’éviter d’avoir à baisser le prix des parts, ce qui serait un mauvais signal envoyé aux investisseurs.

Cela lui permet également de se laisser la possibilité d’augmenter le prix de la part, pour récompenser ses investisseurs.

5. Prix de la part

Le prix de la part n’est pas représentatif en lui-même de la valeur d’une SCPI, de même que le prix d’achat d’une action ou d’un ETF ne signifie rien en soi.

Par contre, il est à prendre en compte d’un point de vue pratique, pour pouvoir investir facilement.

Si vous disposez de 200 € à placer, il vous faudra patienter pour investir dans une SCPI dont la part est à 1 000 €.

En plus, certaines SCPI fixent un nombre de parts minimum à acheter pour une première souscription. Ainsi, pour une SCPI dont le prix de la part est de 650 €, et qui n’autorise un achat qu’à partir de 10 parts minimum, le coût de l’investissement initial devra être d’au moins 6 500 €.

Certaines SCPI ne sont donc pas adaptées à toutes les bourses.

Heureusement, il existe des SCPI dont le prix de la part est autour de 200 €, et qui autorisent l’achat d’une seule part en guise de première souscription.

Selon votre budget d’investissement, le prix de la part d’une SCPI est également un critère à prendre en compte.

Dans le cas d’un investissement via une assurance vie, le prix des parts n’a aucune importance, puisqu’il est possible d’acheter des fractions de parts.

La seule limite est alors la somme minimale requise pour ouvrir un contrat d’assurance vie. Par contre, le choix des SCPI disponibles en assurance vie est beaucoup plus limité.

6. Frais de gestion, frais de souscription

Les frais de gestion représentent un pourcentage des loyers perçus qui ne sera pas distribué aux investisseurs. Ils servent à rémunérer la société de gestion.

Les frais de gestion sont bien plus élevés pour les SCPI (10 % en moyenne), que pour un ETF (0,2 % en moyenne).

À ce titre, ils restent un élément important à considérer, même s’ils sont déjà inclus dans le rendement annoncé par une SCPI (le rendement est toujours présenté net de frais de gestion).

En pratique, certaines SCPI ayant des frais de gestion élevés arrivent à délivrer un excellent rendement. Cela peut être le signe de leur compétence, et qu’elles ont réussi à constituer un parc immobilier délivrant un meilleur rendement que leurs concurrentes.

Dans ce cas, il peut sembler légitime que la SCPI retienne une part plus importante des loyers.

Néanmoins, on peut quand même s’interroger sur la capacité d’une SCPI à délivrer un rendement intéressant avec régularité, si ces frais sont trop élevés.

De leur côté, les frais de souscription (10 % en moyenne) ne se matérialisent qu’en cas de retrait. Cela veut dire que si les parts sont revendues, leur valeur de retrait sera alors amputée des frais de souscription.

Par exemple, pour une SCPI dont la valeur de la part est de 1 000 €, la valeur de retrait sera de 900 € si le prix de souscription est de 10 %. En revanche, les 1 000 € seront bien investis lors de la souscription.

C’est pour cela qu’il est conseillé d’investir pour au moins 8 à 10 ans dans une SCPI : afin d’éviter d’avoir à revendre ses parts à un prix inférieur au prix d’achat, et de réaliser une moins-value.

En l’espace d’une décennie, le prix de la part a le temps de s’apprécier, pour couvrir plus ou moins les frais de souscription.

Si vous souhaitez conserver vos parts à vie (ou du moins plusieurs décennies), les frais de souscription peuvent paraître secondaires, puisque même si vous revendez vos parts dans 30 ans, la prise de valeur de l’immobilier devrait largement pouvoir absorber ces frais.

Pour autant, ils ne sont pas à négliger, car les objectifs évoluant avec le temps, une revente plus rapide que prévu peut toujours survenir.

Certaines SCPI ne font payer aucun frais de souscription, ce qui permet à la valeur de retrait de dépasser plus rapidement le prix d’achat. Cela donne également un « droit à l’erreur », puisque l’on peut revendre ses parts sans risque de moins-value immédiate (sauf si le marché immobilier chute entre-temps).

Cependant, l’absence de frais de souscription constitue une source de revenus en moins pour une société de gestion. En conséquence, les SCPI sans frais de souscription s’accompagnent souvent de frais de gestion plus élevés, pour compenser.

Dans l’exemple suivant, la SCPI 2 a choisi de fonctionner sans frais de souscription, mais ses frais de gestion sont bien plus élevés que la moyenne.

Dans une assurance vie, les frais de souscription sont plus faibles qu’en direct pour chaque SCPI. Les assureurs arrivent à négocier une partie de ces frais, en échange de la mise en avant des SCPI dans leurs contrats.

7. Taux d’occupation financier

À ne pas confondre avec le taux d’occupation physique (le pourcentage de la surface totale du parc immobilier qui est effectivement loué), le taux d’occupation financier désigne le pourcentage des loyers effectivement perçus par rapport à celui qui serait perçu si tout le parc était loué.

Il est rare que tous les biens d’une SCPI soient loués. Les biens en vacance locative peuvent l’être pour plusieurs raisons : rotation des locataires, travaux d’entretien ou d’amélioration, etc.

Dans l’exemple précédent, 4,14 % des locaux sont en recherche d’un locataire, et 0,32 % sont en travaux. Ces biens-là ne génèrent donc aucun loyer, ce qui se répercutera sur le dividende qui sera distribué.

L’objectif est ainsi d’obtenir (ou de rechercher, pour un investisseur) un taux d’occupation financier le plus élevé.

En général, plus une SCPI est ancienne, plus son taux d’occupation financier risque de chuter, pour les raisons précédentes, qui finissent pas se produire.

Inversement, lors de leur démarrage, certaines jeunes SCPI affichent souvent un taux d’occupation financier de 100 %, car tous les biens achetés sont déjà loués. En conséquence, selon l’âge de la SCPI, cette donnée est donc à nuancer.

Cela étant dit, il vaut mieux cibler les SCPI qui arrivent à conserver un taux d’occupation élevé au fil du temps, qui sera synonyme de loyers versés, soit davantage de dividendes pour les investisseurs.

8. Capitalisation (taille de la SCPI)

La capitalisation représente la taille du parc immobilier d’une SCPI. Certaines SCPI ont une capitalisation de quelques dizaines de millions d’euros, d’autres, de plusieurs milliards.

Plus la capitalisation d’une SCPI est élevée, plus elle possède de biens et de locataires, et donc plus les risques sont mutualisés.

En cas de départ d’un locataire, ou de travaux imprévus sur un immeuble, une baisse de loyers sera moins impactante pour une SCPI fortement capitalisée.

Inversement, une petite SCPI, peu capitalisée, sera plus sensible à la survenue d’un problème localisé.

Néanmoins, les petites SCPI ont des avantages : elles collectent moins d’argent, ce qui facilite leurs investissements en leur permettant de cibler plus judicieusement leurs biens.

De son côté, une SCPI recevant une forte collecte pourrait accepter de faire des concessions sur certains biens, car il est plus difficile de bien investir de fortes sommes d’un coup.

Ainsi, il arrive de voir de petites SCPI afficher un taux de rendement supérieur à celui de SCPI plus importantes.

C’est un peu comme en bourse : il est plus facile de performer avec un fonds d’investissement peu capitalisé, qu’avec un grand fonds d’investissement.

La capitalisation d’une SCPI peut donc avoir des avantages et des inconvénients. Détenir en portefeuilles un mix de SCPI peu capitalisées, avec des SCPI ayant un gros capital sous gestion, peut être un choix judicieux.

9. Analyse patrimoniale

Il s’agit d’analyser la répartition patrimoniale d’une SCPI, sous différents angles :

• Secteur : S’agit-il d’une SCPI de bureaux, commerces, hôtels, locaux, entrepôts, établissements de santé, éducation…
• Géographie : Ses biens sont-ils situés dans les centres-villes ou en périphérie, dans des grandes agglomérations ou dans des villes moyennes, en région parisienne ou en province, en France ou à l’étranger, dans la Zone Euro ou en dehors, etc.
• Qualité des biens : S’agit-il de biens neufs ou anciens, des rénovations sont-elles effectuées, la SCPI intègre-t-elle des critères extra-financiers dans ses choix (labellisation ISR) ?
• Diversification : Y a-t-il une bonne distribution des biens, ou certains investissements représentent-ils une part trop significative du portefeuille ?

L’objectif de l’analyse patrimoniale est autant de comprendre la stratégie d’une SCPI, que d’essayer d’estimer si les biens acquis pourront répondre aux attentes des locataires, compte tenu de la situation actuelle et des transformations à venir dans l’économie et dans la société.

L’analyse patrimoniale se fait dans un premier temps en étudiant la répartition d’une SCPI selon différents critères, puis en analysant différentes acquisitions dans le détail, pour se faire une idée précise de sa vision et de sa stratégie à long terme.

Ce type d’informations se trouve généralement dans les bulletins trimestriels édités pour chaque SCPI, ainsi que dans les rapports annuels.

Être investisseur en SCPI signifie être associé, il est donc important que les biens détenus en portefeuille soient en accord avec votre vision de l’immobilier, et de vos convictions sur ce marché.

L’analyse patrimoniale est à la fois à effectuer pour chaque SCPI, mais aussi pour l’ensemble de votre portefeuille, si vous souhaitez en posséder plusieurs (ce qui est recommandé).

10. Demander l’avis d’un conseiller professionnel

Les SCPI sont un type d’actif assez spécifique, qui recèle pas mal de subtilités, qui ne sont pas toujours directement compréhensibles.

J’en aborde plusieurs dans l’article sur le fonctionnement des SCPI.

Pour cette raison, il peut parfois s’avérer judicieux de se faire conseiller et guider dans la constitution de son portefeuille de SCPI, afin de faire de bons choix.

Deux types de spécialistes peuvent être sollicités pour obtenir des conseils de qualité :

• Les plateformes de courtage, qui proposent un grand nombre de SCPI. Elles sont généralement rémunérées de la même manière par toutes les SCPI, ce qui leur permet d’être objectives dans leurs conseils (elles n’ont aucun intérêt à conseiller X plutôt que Y).
• Les CGP et conseillers en investissements financiers indépendants, qui ne perçoivent pas de commissions. Leur indépendance leur permet ici aussi d’être pleinement objectifs et de servir uniquement les intérêts de leurs clients (faisant partie de cette catégorie, je suis bien placé pour en parler).

Si vous vous sentez un peu perdu concernant les critères à prendre en compte pour choisir vos SCPI, n’hésitez pas à vous faire accompagner, ça paiera sur le long terme. Plusieurs investisseurs que j’ai accompagnés ont réalisé des investissements en SCPI particulièrement judicieux, au comptant ou à crédit.

Quelques critères complémentaires

Les critères précédents sont les plus importants à considérer pour choisir dans quelle SCPI investir.

Il est néanmoins possible d’étudier quelques critères secondaires, qui ne feront pas nécessairement une différence fondamentale immédiate, mais qu’il est bon d’avoir en tête.

Le délai de jouissance

Le délai de jouissance représente le temps de latence entre l’achat de parts de SCPI et la perception des premiers loyers.

Lorsqu’une SCPI collecte de l’argent auprès des investisseurs, il lui faut ensuite trouver un ou plusieurs biens à acquérir, ce qui peut prendre du temps (recherche, analyse, processus d’achat avec tous les volets administratifs et juridiques) avant que les premiers loyers ne puissent être perçus.

Le délai de jouissance matérialise ainsi cette temporalité propre au monde immobilier.

Chaque SCPI instaure un délai de jouissance qui lui semble suffisant. Il varie généralement entre 4 et 6 mois.

Mais là aussi, plusieurs SCPI se démarquent en prenant le pari de n’imposer aucun délai de jouissance, afin de se montrer plus attractives auprès d’investisseurs désireux de voir leur argent travailler plus rapidement.

Le délai de jouissance n’est pas un critère fondamental en soi, mais dans le cas d’un achat à crédit, il peut être intéressant de décaler le remboursement du crédit de quelques mois, correspondant au délai de jouissance.

Dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, le délai de jouissance n’existe pas : la perception des revenus est immédiate. Là encore, cela fait partie des avantages à loger des parts de SCPI dans une assurance vie.

Le report à nouveau

Le report à nouveau (RAN) correspond à une fraction des bénéfices qui n’est pas distribuée sous la forme de dividendes.

Ces bénéfices sont mis en réserve, afin d’être distribués plus tard, que ce soit pour lisser la distribution des dividendes lors d’années plus compliquées, ou pour des distributions exceptionnelles.

Ils peuvent aussi servir pour financer des travaux imprévus.

Pour une SCPI, constituer une réserve financière n’est pas obligatoire. Certaines font le choix d’alimenter leur RAN, au risque de diminuer leur rendement. D’autres fonctionnent davantage en flux tendu et distribuent tous les bénéfices.

Pour l’investisseur, le RAN peut être perçu de deux façons différentes :

• Une SCPI disposant d’un RAN élevé a un aspect rassurant (en cas de coup dur, les dividendes pourront être soutenus par la réserve préalablement constituée).
• Les bénéfices non distribués sont autant de revenus en moins, qui ne peuvent pas capitaliser immédiatement.

Pour un investisseur en phase de constitution de son patrimoine, le RAN peut être un (léger) frein, tandis que pour un investisseur retraité visant la régularité de distribution, le RAN est un point à considérer.

Le report à nouveau est indiqué dans le bilan, qui figure dans les rapports annuels des SCPI.

L’expertise de l’équipe dirigeante

C’est un critère qualitatif qu’il est intéressant d’essayer d’évaluer avant de choisir une SCPI, car il impacte directement d’autres critères, tels que le taux de distribution, ou le taux d’occupation financier.

Une SCPI qui obtient de bons résultats depuis un grand nombre d’années est un signe probant d’une équipe dirigeante de qualité.

Pour une jeune SCPI, dont l’historique serait trop récent pour être évalué, la qualité de l’équipe dirigeante peut être estimée si la société de gestion possède déjà d’autres SCPI, qui ont fait leurs preuves.

En revanche, elle est beaucoup plus difficile à évaluer si la société de gestion est nouvelle et n’a pas d’autres SCPI. Dans ce cas, le discours, les ambitions, la vision affichée et les parcours personnels des dirigeants peuvent être analysés.

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Ces différents critères sont un premier pas pour choisir ses SCPI.

Un certain nombre d’entre eux sont répertoriés dans cette base de données ouverte sur les SCPI, qui intègre un grand nombre de métriques, même si toutes les SCPI n’y figurent pas.

L’investissement en SCPI reste toutefois un sujet complexe. La FAQ suivante a pour objectif de répondre à quelques grandes questions.

FAQ – Investissement en SCPI

Les SCPI, c’est pour qui ?

Pour tous les investisseurs qui cherchent une exposition à l’immobilier, mais qui ont :

• Peu d’affinités avec la recherche de biens.
• Peur de faire des erreurs dans leurs choix.
• Pas de temps à y consacrer (les entrepreneurs, par exemple).
• Un petit budget (faible capacité d’épargne ou pas d’accès au crédit).

Pour qui les SCPI ne sont pas idéales ?

• Les investisseurs passionnés d’immobilier, qui aiment passer du temps à visiter, à dénicher de bonnes affaires, monter une colocation, faire de la location courte durée, etc.
• Ceux qui aiment bricoler et faire des travaux de réparation et d’amélioration, de home staging.
• Les spéculateurs en mode achat/revente : les SCPI sont un investissement peu liquide, avec des frais de souscription (payés en sortie), le but n’est pas de revendre dans 2 ans.

Les SCPI sont-elles un investissement peu risqué ?

Oui, sur l’échelle de risque standardisée des produits financiers, les SCPI sont souvent classées 3/7, ce qui correspond à un risque situé entre faible et moyen.

Toutefois, « peu risqué » ne veut pas dire « sans aucun risques », ni qu’il n’existe rien de moins risqué.

Dans un précédent article, j’ai répertorié les principaux risques des SCPI.

Quelle performance attendre d’une SCPI ?

La plupart des grosses SCPI vont converger vers la moyenne du marché (environ 4,5 % de rendement annuel).

Certaines SCPI s’en tirent mieux et arrivent à délivrer un rendement compris entre 5 % et 6 %. Néanmoins, le rendement n’est jamais garanti, et il peut varier dans la durée.

Les petites SCPI font généralement partie de celles délivrant les meilleurs rendements, mais leur attractivité peut faire qu’elles atteignent parfois rapidement une capitalisation élevée.

Par ailleurs, il ne faut pas oublier que les dividendes distribuées sont imposables (sauf lorsque les SCPI sont logées dans une assurance vie, où ils ne seront imposés que lors d’un rachat). Le rendement net délivré par une SCPI n’est donc pas le rendement net après impôts.

Peut-on investir à crédit dans des SCPI ?

Oui, l’immobilier est la seule classe d’actif pour laquelle il est possible de faire levier pour se constituer un capital, en faisant fructifier l’argent de la banque au lieu du sien.

Les SCPI n’y font pas exception. Toutefois, seules quelques banques proposent des crédits pour investir dans des SCPI.

Investir à crédit permet de bénéficier des mêmes avantages que pour l’immobilier classique (effet de levier, déduction des intérêts), et des mêmes inconvénients (endettement, hausse du coût du crédit avec la hausse des taux).

L’une des particularités de l’investissement à crédit en SCPI, est qu’il y a un effort d’épargne à prévoir (les mensualités ne seront pas couvertes à 100 % par les revenus générés).

Autre particularité, seules les parts détenues en direct peuvent être achetées à crédit : pas de crédit possible pour faire du démembrement ou investir via une assurance vie.

Peut-on loger des SCPI dans un PER (Plan d’Épargne Retraite) ?

Oui, la plupart des PER sont assurantiels, c’est-à-dire qu’ils fonctionnent presque comme des assurances vies : mêmes frais, mêmes choix de supports, mêmes assureurs, mais avec une fiscalité et une disponibilité du capital distinctes.

Les SCPI éligibles au PER sont les mêmes que celles éligibles à l’assurance vie.

Comment optimiser la fiscalité des SCPI ?

Dans le cas d’un crédit, il est possible de déduire les intérêts du crédit des revenus imposables.

Sans crédit, deux solutions sont à envisager :

• Investir via une assurance vie, ce qui permet, au bout de 8 ans, de bénéficier de la fiscalité avantageuse de cette enveloppe fiscale sur les rachats issus des dividendes distribués par les SCPI.
• Investir en direct dans des SCPI européennes, pour bénéficier de la moindre imposition des autres pays européens, ainsi que des conventions fiscales de non double imposition en vigueur.

Le statut LMNP est-il applicable aux SCPI ?

Non, il est destiné à l’immobilier classique meublé.

Les SCPI fiscales ont-elles un intérêt ?

Les SCPI fiscales ont pour but de générer un avantage fiscal, à travers plusieurs dispositifs : Pinel, Malraux, Denormandie, déficit foncier.

La logique de ces dispositifs est la même, que l’on soit en immobilier classique ou en SCPI.

Concrètement, les SCPI fiscales investissent dans de l’immobilier résidentiel neuf ou à rénover. Mais l’avantage fiscal qui en découle (10 à 30 % de l’investissement ou des travaux réalisés) s’accompagne de contraintes spécifiques (durée de détention minimum des parts, rendement plus faible, dissolution possible de la SCPI et fiscalité sur la plus-value, etc).

De même que pour l’immobilier classique, derrière l’appât de la réduction d’impôts, se cache souvent un sous-jacent immobilier dont la valeur à terme est souvent décevante.

Les SCPI fiscales sont avant tout destinées aux personnes fortement imposées (tranche marginale d’imposition à 41 % ou 45 %).

Toutefois, il vaut mieux payer des impôts sur des biens de qualité que de défiscaliser sur des biens de moins bonne qualité (même chose pour l’immobilier classique).

Vaut-il mieux investir dans des petites ou des grandes SCPI ?

Il y a des avantages et inconvénients dans les deux cas.

Les petites SCPI sont celles dont la capitalisation totale représente quelques dizaines, voire quelques centaines de millions d’euros. Les grandes SCPI sont celles dont la capitalisation représente plusieurs milliards d’euros.

Avantages des petites SCPI :

• Un rendement potentiellement supérieur : comme elles reçoivent moins de collecte, il est plus facile de déployer le capital à investir, ce qui peut générer de meilleurs rendements (moins de capital non investi, possibilité de saisir de plus petites opportunités).
• La souplesse de la stratégie : elles peuvent faire évoluer leur stratégie plus rapidement, pour suivre l’évolution du marché, ou encore pour européaniser leur parc immobilier, afin de réduire la fiscalité sur les revenus distribués.

Avantages des grandes SCPI :

• Le track-record : souvent plus anciennes, leur historique de performances avérées remonte à plus longtemps, ce qui leur permet de démontrer leur stabilité.
• La prise de valeur du patrimoine : les biens détenus depuis longtemps auront éventuellement pris de la valeur, ce qui leur permettra éventuellement de les revendre pour encaisser des plus-values (mais il faudra ensuite trouver de quoi redéployer le capital intelligemment).

Quel est le moment idéal pour investir dans une SCPI ?

Les SCPI distribuent parfois moins de dividendes en début d’année qu’en fin d’année, mais à long terme, ça ne change pas grand-chose.

Si le moment idéal n’existe pas (sauf à dire que c’était il y a 10 ans, comme en bourse), un très bon moment serait une crise immobilière, qui verrait le prix des parts chuter, comme en 2008.

Cependant, inutile d’attendre la prochaine crise pour investir, car un prix d’achat plus bas sera probablement annulé par la période d’attente et le manque à gagner sur les dividendes non perçus.

À quel âge investir dans des SCPI ?

La SCPI peuvent correspondre à tous les âges de la vie, et à différentes situations :

• Pour les jeunes actifs qui souhaitent construire un patrimoine immobilier pour préparer leur retraite (anticipée ou classique).
• Pour ceux qui restent locataires, parce qu’ils n’ont pas accès au crédit, qu’ils habitent dans une zone où l’immobilier est hors de prix, ou simplement par choix, mais qui ont envie de développer un patrimoine immobilier.
• Pour ceux qui ont remboursé le crédit de leur résidence principale, qui n’ont plus d’enfant à charge et qui veulent continuer d’investir une somme équivalente en évitant d’avoir à louer des appartements.
• Pour les retraités ayant plusieurs biens immobiliers, qu’ils ne veulent plus gérer afin d’être enfin tranquilles, et qu’ils revendront pour se positionner sur des SCPI.

Quelles sont les bonnes questions à se poser avant d’investir en SCPI ?

Pour finir, voici quelques questions importantes à se poser avant d’investir dans des SCPI. La première chose à faire est de bien définir ses objectifs :

• Est-ce que j’ai besoin de revenus tout de suite ? Ou est-ce que mon objectif est de constituer progressivement un capital, pour avoir un complément de revenus au moment de ma retraite (ou pour diminuer mon temps de travail et prévoir une retraite partielle) ?
• Est-ce que je suis prêt à immobiliser mon capital pour au moins 8 à 10 ans ? Les sommes ne sont pas bloquées, mais les frais de souscription pénaliseraient une revente anticipée.
• Est-ce que je suis fortement imposé ou pas ? Si oui, je peux défiscaliser en investissant via un PER, reporter la perception des loyers via une assurance vie ou un démembrement.

Enfin, choisir ses SCPI avec les bons critères, c’est bien, mais définir comment y investir est tout aussi essentiel :

• SCPI en direct ? Via une assurance vie ? Un PER ?
• Au comptant ? À crédit ?
• En pleine propriété ou en démembrement ?

Selon vos objectifs, certains modes d’investissements seront plus pertinents que d’autres.

Dans tous les cas, il est important de se poser ces différentes questions, car l’investissement en SCPI nécessite de bien en comprendre les implications.