Comprendre le fonctionnement des SCPI

Comprendre le fonctionnement des SCPI

Les SCPI sont une forme d’investissement immobilier de plus en plus prisé par les investisseurs, dont je vous propose de comprendre le fonctionnement dans cet article détaillé.

SCPI : Définition

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), aussi appelées immobilier pierre-papier, permettent d’investir dans l’immobilier de manière indirecte, sans les soucis liés à la gestion d’un bien locatif.

L’investisseur confie son argent à une société de gestion, qui acquiert et gère un parc immobilier, pour le compte d’investisseurs. Il s’agit d’actifs immobiliers, qui, la plupart des temps, ne seraient pas accessibles aux particuliers (immeubles de bureaux, ensembles commerciaux).

Tout investisseur dans un SCPI reçoit des parts sociales et devient associé de la SCPI, ce qui lui donne le droit de percevoir des loyers, proportionnellement au nombre de parts détenues.

Les loyers sont versés aux investisseurs sous la forme de dividendes trimestriels, ou parfois mensuels, qui procurent des revenus réguliers. Les loyers distribués aux investisseurs sont amputés des frais de gestion de la SCPI, qui servent à rémunérer la société avec un pourcentage des loyers perçus.

Cependant, ces frais sont peu visibles, car le rendement affiché des dividendes est toujours net de frais de gestion.

Le rendement délivré par les SCPI est indiqué en pourcentage du prix de leur part, permettant ainsi les comparaisons, puisque chaque SCPI possède un prix de part différent. Il est souvent également indiqué en euros, en complément.

Comprendre le rendement du dividende d'une SCPI en pourcentage
Rendement du dividende d’une SCPI, exprimé en pourcentage. Source : https://portail-scpi.fr/

Le rendement des SCPI se situe généralement entre 4 et 5 % par an, bien qu’il ne soit pas rare de voir des rendements de 3 %, ou supérieurs à 6 %.

Les SCPI font partie des OPC (Organisme de Placement Collectif) qui ne sont pas cotés en bourse. Ainsi, la valeur de leurs parts peut fluctuer, non selon l’offre et la demande, comme c’est le cas en bourse, mais selon la valeur du parc immobilier.

La valeur du parc de chaque SCPI est évalué une fois par an par un expert immobilier indépendant. Une SCPI est libre de modifier le prix de sa part, tant qu’elle maintient un écart maximal de plus ou moins 10 % par rapport au prix d’évaluation, ramené à la part.

Les SCPI sont un peu les ETF de l’immobilier (dans une version non cotée) : elles permettent d’investir de manière diversifiée, dans de nombreux biens, et de suivre la performance du marché immobilier.

Il y a environ 215 SCPI en France. La majorité d’entre elles sont centrées sur le marché immobilier français, mais quelques-unes permettent aussi d’investir dans l’immobilier d’autres pays de l’UE. Au-delà, il est encore très difficile de dénicher des SCPI permettant d’investir en dehors du continent européen.

Enfin, si les SCPI permettent bel et bien d’investir dans l’immobilier, elles sont structurellement considérées comme des produits financiers, au même titre que les actions et les ETF.

Les différents types de SCPI

SCPI de rendement, SCPI fiscales et SCPI de capitalisation

Les SCPI de rendement ont, comme leur nom l’indique, l’objectif de distribuer des revenus réguliers. Elles sont généralement constituées de bureaux, commerces, hôtels, entrepôts…

La plupart des SCPI sont des SCPI de rendement.

Les SCPI fiscales permettent de bénéficier d’une économie d’impôts, sous forme de défiscalisation, grâce à plusieurs dispositifs : SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI de déficit foncier…

Elles distribuent généralement un revenu assez faible.

Les SCPI de capitalisation sont constitués d’immobilier résidentiel acheté à prix décoté. Elles ne distribuent aucun revenu, et visent uniquement l’appréciation des biens à long terme, caractérisé par l’augmentation du prix des parts, afin d’offrir une plus-value à la revente.

SCPI à capital fixe et à capital variable

Les SCPI à capital variable autorisent l’achat et la vente de parts en continu. En cas de revente, c’est la SCPI qui organise la recherche d’un repreneur.

Le mode de fonctionnement des SCPI à capital variable est souple, et leur capital varie selon le nombre de parts existantes.

Les SCPI à capital fixe ne permettent d’acheter ou de revendre des parts sur le marché secondaire qu’à une date fixée à l’avance, par exemple lors d’une augmentation de capital.

Les SCPI à capital fixe ont un fonctionnement plus rigide, et leurs parts sont moins liquides.

Les différents modes d’investissement en SCPI

Il est possible d’investir dans des SCPI de différentes façons :

  • En direct : Les parts sont achetées directement auprès de la société de gestion, ou via un courtier en SCPI. La détention en direct permet de percevoir un revenu complémentaire presque immédiat (après l’expiration d’un délai de jouissance de quelques mois).
  • Via une assurance vie : Les parts sont logées dans une assurance vie, sous la forme d’unités de compte. Cela permet de bénéficier du cadre fiscal avantageux de cette enveloppe d’investissement, et de l’absence d’imposition, tant que les revenus restent dans la SCPI.
  • À Crédit : Comme pour l’immobilier classique, il est possible d’investir à crédit, pour se constituer un patrimoine en utilisant l’effet de levier.
  • En démembrement temporaire de propriété : Investir dans la nue-propriété d’une SCPI permet d’acheter avec une décote, mais repousse la perception des revenus. Le remembrement intervient à une date définie à l’avance, dans 5 à 20 ans. Inversement, détenir uniquement l’usufruit permet de faire travailler un capital de manière temporaire, sans construire de patrimoine à long terme.

Voici un tableau récapitulatif des différents modes de détentions de parts de SCPI :

Forme d’investissementDirectAssurance vieCréditDémembrement
SpécificitésForme de détention la plus classiquePermet d’investir dans des SCPI avec la fiscalité avantageuse de l’assurance vieUtiliser le levier bancaire pour bâtir un patrimoine plus rapidementSéparer la nue-propriété de l’usufruit pour une durée temporaire
AvantagesPerception immédiate de revenus complémentaires, investissement régulier possibleAucune imposition sur les revenus perçus tant qu’il n’y a pas de retraits, fiscalité adoucie en cas de retraits après 8 ans, frais de souscription réduitsConstruire un patrimoine beaucoup plus rapidement grâce à l’effet de levier du créditAcheter avec une décote sans alourdir sa fiscalité (nue propriété) / Faire travailler un capital à court terme (usufruit)
InconvénientsImposition dès le premier euro perçuNombre limité de SCPI éligibles à l’assurance vie, attendre 8 ans pour l’avantage fiscal sur les retraits, pas de crédit possibleEffort d’épargne mensuel certain (les revenus ne couvriront que partiellement les mensualités du crédit)La perception des revenus est reportée (nue-propriété) / Ne permet pas de bâtir un patrimoine (usufruit)
Idéal pour…Percevoir des revenus complémentaires immédiatsOptimiser sa fiscalité en percevant les revenus à plus long termeAccélérer la construction du patrimoine et la constitution d’un portefeuille de SCPIPréparer sa retraite sans alourdir la fiscalité (nue-propriété), faire travailler un capital pendant une durée limitée (usufruit)

Frais, rendement et autres métriques importantes

Les SCPI sont un support d’investissement recelant quelques spécificités, dont il est important de comprendre le fonctionnement, avant de décider d’y investir.

Comprendre les frais des SCPI

Les SCPI comportent des frais importants, qui servent à rémunérer la société de gestion :

  • Les frais de souscription : Leur montant est généralement d’environ 10 à 12 %. Ils correspondent à l’écart entre le prix de souscription (la valeur de la part) et le prix de cession, et ne se matérialisent qu’en cas de revente. C’est pour cela qu’il est conseillé de conserver ses parts au moins 10 ans : toute revente à court terme risque d’entraîner une moins-value. En revanche, tant que les parts sont conservées, les frais de souscription sont indolores. À noter que certaines SCPI n’ont aucun frais de souscription, ce qui permet de les revendre au même prix (si le prix de la part n’a pas fluctué avec le marché immobilier). En revanche, ces SCPI ont souvent plus de frais de gestion.
  • Les frais de gestion : Ils sont habituellement de 8 à 12 %, et sont directement ponctionnées sur les loyers annuels distribués. Toutefois, le rendement indiqué est toujours net de frais de gestion, ce qui permet de comparer les SCPI en intégrant ces frais.

Dans l’exemple suivant, la SCPI 1 a une structure de frais classique, tandis que la SCPI 2 a fait le choix de n’avoir aucun frais de souscription (ce qu’elle compense par des frais de gestion plus élevés) :

Fonctionnement des différentes structures de frais pour les SCPI
Différentes structures de frais pour les SCPI. Source : https://portail-scpi.fr/

Rendement et autres métriques importantes

Le rendement correspond au taux de distribution, mais c’est loin d’être la seule métrique importante à connaître :

  • Taux de distribution : Revenus locatifs perçus, toujours indiqués nets de frais.
  • Taux de rentabilité interne : Prend en compte le taux de distribution (rendement) et la revalorisation des parts (plus-values).
  • Prix de la part : Prix d’achat d’une part de SCPI. Il est déterminé par la société de gestion.
  • Valeur de retrait : Prix de vente d’une part de SCPI (correspond au prix d’achat diminué des frais de souscription).
  • Capitalisation : Valeur totale du parc immobilier, qui peut être calculé en multipliant le nombre des parts émises par leur prix.
  • Taux d’occupation physique : Pourcentage de la surface du parc immobilier effectivement louée.
  • Taux d’occupation financier : Pourcentage des loyers qui sont perçus par rapport à ceux qui pourraient être perçus si tout le parc était loué.
  • Valeur de reconstitution : Valeur effective du parc, estimée par un expert indépendant, ramené à la part.
  • Délai de jouissance : Nombre de mois entre la souscription de parts et la perception des premiers dividendes.
  • Dividende par part : Montant en euros distribué pour chaque part, similaire au taux de distribution.
  • Report à nouveau : Revenus non distribués et mis en réserve par la société de gestion.

Toutes ces métriques sont des critères importants à prendre en compte dans le choix d’une SCPI.

La fiscalité des SCPI (le sujet fâcheux)

La fiscalité est présente dès lors qu’il y a perception de revenus. C’est le cas lors d’une détention en direct, que ce soit au comptant ou à crédit.

En revanche, les revenus perçus dans le cadre d’un contrat d’assurance vie ne seront pas imposés, tant qu’ils restent dans l’assurance vie. De même, il n’y a aucune imposition lors d’un démembrement en nue-propriété. Toutefois, l’imposition interviendra dès le remembrement.

Concernant le montant de la charge fiscale, il diffère selon que la SCPI investit en France ou à l’étranger.

Fiscalité des SCPI françaises

La fiscalité des SCPI détenues en direct est similaire à celle des investissements immobiliers physiques.

Dans le cas du régime micro-foncier, un abattement de 30 % est appliqué aux revenus fonciers avant imposition. Cependant, le régime micro-foncier est limité : les revenus immobiliers ne doivent pas dépasser 15 000 € par an, et il faut détenir un bien immobilier physique en plus des SCPI.

Dans le cas du régime réel, les revenus sont simplement imposés selon la tranche marginale d’imposition (TMI), majorée des prélèvements sociaux (PS), soit 17,2 %. Néanmoins, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt, dans le cas d’un crédit.

Ainsi, un investisseur dont la TMI est de 30 % devra payer 47,2 % d’impôts sur les revenus générés par une SCPI française.

Selon les cas de figure, l’imposition pourra être légère ou confiscatoire.

Revenu net imposable (pour une part fiscale)TMIPSImposition
0 à 10 777 €0 %17,2 %17,2 %
10 778 à 27 478 €11 %17,2 %28,2 %
27 479 à 78 570 €30 %17,2 %47,2 %
78 571 € à 168 994 €41 %17,2 %58,2 %
plus de 168 994 €45 %17,2 %62,2 %

Lors d’une revente, la fiscalité qui s’applique en cas de plus-values est constituée de l’impôt sur le revenu (IR), auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (PS). La fiscalité dépend alors de la durée de détention, qui engendre des abattements dès la 6° année :

Durée de détentionIRPS
Moins de 5 ans19 %17,2 %
6 à 21 ansAbattement 6 % / anAbattement 1,65 % / an
22 ansAbattement 4 %Abattement 1,60 % / an
23 à 30 ansExonération totaleAbattement 9 % / an
Plus de 30 ansExonération totaleExonération totale

Lors d’une revente d’une SCPI en plus-value, l’imposition sur le revenu disparait après 23 ans de détention, et les prélèvements sociaux disparaissent après 30 ans.

C’est pour cela qu’il est conseillé de bien cibler ses SCPI, afin de les conserver le plus longtemps possible, pour annuler ou réduire la fiscalité, et éviter au passage les calculs rébarbatifs.

La fiscalité des SCPI européennes

La fiscalité des SCPI européennes est beaucoup plus douce, car grâce aux conventions de non double imposition, elle correspond à la fiscalité du pays dans lequel se trouve le parc immobilier, qui sera, selon toute probabilité, inférieure à la fiscalité française.

En outre, en plus d’un taux d’imposition inférieur, il n’y a aucun prélèvements sociaux à ajouter.

La fiscalité des SCPI européennes peut suivre deux méthodes d’imposition, selon le pays concerné :

  • Un crédit d’impôt élimine la double imposition, son montant correspond à l’imposition en France, laissant alors uniquement l’imposition du pays étranger.
  • Le taux effectif : les revenus étrangers ne sont pas pris en compte dans le calcul du revenu imposable.

À titre d’exemple, le taux d’imposition appliqué est de 15,8 % pour les SCPI investissant en Allemagne (en France, l’imposition serait de 47,2 % pour un investisseur avec un TMI de 30 %).

C’est pour cette raison que dans le cas d’une détention en direct, il est conseillé de cibler des SCPI européennes, dont les biens sont situées dans d’autres pays européens que la France.

Exemple de diversification géographique dans une SCPI européenne
Exemple de diversification géographique au sein d’une SCPI européenne. Source : www.sofidy.com

SCPI et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Comme tout bien immobilier, les SCPI entrent dans le patrimoine soumis à l’IFI, qui a remplacé l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) en 2018.

Pour être soumis à l’impôt sur la fortune immobilière, il faut détenir un patrimoine immobilier d’au moins 1 300 000 €.

Le patrimoine immobilier comprend tous types de biens (locatif, résidence principale, parking, terrain et immobilier indirect, dont font partie les SCPI).

La valeur nette de chaque bien est pris en compte dans le calcul de l’IFI. Seule la résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30 % sur sa valeur.

Bon à savoir : il est possible de déduire de l’assiette taxable les travaux d’entretien, ainsi que les intérêts d’emprunts dans le cas d’un crédit.

Avant un investissement en SCPI, il est donc stratégique de calculer si ce nouveau patrimoine immobilier déclenchera l’IFI, dont voici le barème :

Valeur nette du patrimoine immobilierTaux d’imposition
Jusqu’à 800 000 €0 %
800 001 € à 1 300 000 €0,5 %
1 300 001 € à 2 570 000 €0,7 %
2 570 001 € à 5 000 000 €1 %
5 000 001 € à 10 000 000 €1,25 %
Plus de 10 000 000 €1,5 %

À noter que si le barème s’applique dès 800 000 €, le seuil d’imposition ne commence qu’à 1 300 000 €.

Ici encore, la fiscalité française reste fidèle à ses principes : pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué.

Avantages des SCPI

Les avantages à investir dans des parts de SCPI sont nombreux :

  • Diversification sectorielle : Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier d’entreprise, difficile d’accès pour un particulier, au travers de différents secteurs : bureaux, santé, logistique, commerces, hôtels… Tandis que l’immobilier classique est plutôt tourné vers le résidentiel.
  • Diversification géographique : Même chose ici, difficile pour un particulier d’investir seul dans plusieurs régions françaises ainsi qu’à l’étranger, dans plusieurs pays à la fois. Or, les SCPI permettent très facilement de diversifier géographiquement.
  • Aucune contrainte de gestion : Nul besoin de trouver un locataire, d’aller voir le notaire, la banque (sauf à crédit), de collecter les loyers, d’entretenir le bien, de faire des travaux de réparation… la SCPI s’occupe de toute la gestion locative (et des formalités administratives souvent pénibles : bail et annexes, quittances, caution…).
  • Faible ticket d’entrée : Il n’est pas nécessaire de disposer d’une grosse somme à investir. Avec nombre de SCPI, 200 euros suffisent pour devenir propriétaire indirect d’un portefeuille immobilier géré par une société spécialisée.
  • Flexibilité : Que ce soit en partant de zéro en investissant de petites sommes régulièrement, avec un gros capital à investir, au comptant ou à crédit, en direct ou via une assurance vie, en pleine propriété ou en démembrement : les SCPI sont une forme d’investissement immobilier qui s’adapte à beaucoup de projets et de situations.
  • Stabilité du rendement : Les loyers perçus restent généralement stables dans le temps, même lors d’une crise, ce qui permet aux SCPI de verser des revenus réguliers et prévisibles aux investisseurs.
  • Stabilité de la valeur des parts : Les SCPI sont des produits financiers non cotés en bourse. La valeur des parts fluctue donc lentement, en suivant le marché immobilier et le ou les secteurs et zones concernés. En conséquence, la volatilité est très faible, contrairement à celles des actions ou des ETF qui sont cotées en bourse.
  • Plus-values éventuelles : Il est possible de revendre ses parts plus chères si elles se sont appréciées au cours du temps, en lien avec la valorisation de l’immobilier. Toutefois, il s’agit avant tout d’un investissement à cash-flow, très différent des actions qui peuvent faire x3 en quelques années.
  • Gain de temps : Investir en SCPI revient à faire confiance à une société spécialisée pour faire de bonnes acquisitions à notre place. Autrement dit, finies les visites, le temps passé à éplucher les annonces, à estimer un bien, à effectuer des calculs de taux de rentabilité, à contacter des locataires, à s’occuper de la paperasserie…
  • Moins de risques : Posséder quelques appartements en direct est plus risqué que de posséder, même indirectement, un parc immobilier composé de dizaines d’immeubles et de centaines ou de milliers de locataires, dans plusieurs secteurs et zones géographiques, et valant plusieurs milliards d’euros (de la même manière qu’investir dans 3-4 actions sera bien plus risqué que d’investir via un ETF représentatif de tout un marché). Le risque de vacance locative est ainsi lissé sur un grand nombre de biens.
  • Protection contre l’inflation : Un avantage non spécifique aux SCPI, l’immobilier étant relativement corrélé à la hausse des prix, il constitue une protection efficace à long terme contre l’inflation.
  • Effet de levier : L’investissement à crédit est possible, comme pour l’immobilier traditionnel. Le crédit peut donc permettre de faire effet de levier pour accélérer la constitution d’un portefeuille de SCPI. Certaines SCPI versent leurs revenus tous les mois, ce qui facilite le remboursement du crédit et le paiement des mensualités.
  • Déduction d’impôt des intérêts d’emprunt, comme c’est le cas pour tout achat immobilier à crédit.
  • Automatisation : Il est souvent possible d’automatiser un investissement en SCPI, que ce soi en direct ou via une assurance vie. On fixe un montant mensuel/trimestriel à investir, qui sera prélevé automatiquement.

Malgré tous ces avantages, l’investissement en SCPI comporte quelques risques et inconvénients.

Risques et inconvénients des SCPI

Comme pour tout produit financier, il est important de comprendre les risques avant d’y investir. Voici les principaux :

  • Risque de perte en capital : Le prix des parts de SCPI dépend de l’évolution du marché immobilier, qui peut aussi évoluer à la baisse.
  • Risque de rendement en baisse : En l’absence de locataires sur certains biens, une SCPI peut se retrouver dans l’obligation de diminuer le rendement délivré. Même si les loyers des SCPI sont généralement stables, on a par exemple pu observer que le rendement des SCPI d’hôtels, durement touchés par la crise du Covid, a été divisé par deux en 2020.
  • Risque de liquidité : Les SCPI ne sont pas cotées en bourse, il peut être difficile de revendre les parts en cas de retournement du marché immobilier (sauf dans une AV où c’est l’assureur qui s’engage sur la liquidité).
  • Risque de crédit (éventuellement) : Comme pour tout crédit immobilier, le poids des mensualités peut devenir un risque si les revenus sont plus faibles que prévu.

Du côté des inconvénients, on peut citer :

  • Un rendement limité : L’investissement en SCPI est moins risqué que l’immobilier en direct, au prix d’un rendement potentiellement moins élevé. Aucun gros coup immobilier n’est possible, il n’y a pas de perle rare, de SCPI off market, de tuyaux secrets d’agent immobilier, ni de négociation possible. Attention cependant à la comparaison avec l’immobilier en direct, les charges de gestion des biens (frais d’entretien, de copropriété) sont déjà inclus dans le rendement des SCPI.
  • L’horizon de 8-10 ans : C’est la durée minimum d’investissement conseillée dans une SCPI, à cause des frais de souscription de 8 à 12 %. Il est estimé qu’en conservant ses parts au moins 8 à 10 ans, l’augmentation du prix des parts devrait couvrir les frais de souscription (qui ne sont dus qu’en cas de revente, et qui peuvent donc être évités en conservant les parts à vie).
  • Aucune protection contre une crise immobilière : La diversification permet de se protéger contre une baisse sur un certain segment du marché immobilier, ou contre un problème localisé sur un immeuble, mais pas contre une crise généralisée de l’immobilier.
  • SCPI bancaires et crédit : En cas d’investissement à crédit, les banques peuvent chercher à mettre en avant leurs SCPI, et à refuser de financer certaines SCPI. Hors, les SCPI bancaires sont souvent médiocres. Il faut alors se tourner vers des courtiers en crédit spécialisés, avec à la clé, le risque d’obtenir un taux moins avantageux que pour un emprunt immobilier classique.
  • Le cash-flow négatif sur crédit : Avant la hausse des taux, il était difficile d’obtenir un prêt dont les mensualités étaient couvertes à 100 % par les revenus des SCPI. Depuis la hausse des taux, c’est devenu impossible : à moins de faire un apport ou d’investir en direct à côté du crédit, il y aura un effort d’épargne mensuel, ce qui peut gréver la capacité d’emprunt. L’investissement en SCPI à crédit est donc à éviter en cas de futur projet d’achat de résidence principale, qu’il vaudra mieux mener en premier.

À ce stade, vous devriez pouvoir mieux comprendre en quoi consiste l’investissement en SCPI, son fonctionnement et les avantages qu’il procure, et surtout, si cette forme d’investissement vous attire. Car les SCPI ne conviendront pas à tout le monde.

Maintenant, la question qui se pose est la suivante : « Comment choisir les SCPI dans lesquelles investir ? Quels critères prendre en compte ? » (Oui, ça fait deux questions).

Pour y répondre, voici donc la suite dans un nouvel article : Quels critères pour choisir ses SCPI ?

4 commentaires sur “Comprendre le fonctionnement des SCPI

    1. Avec plaisir, il y a beaucoup de sociétés de gestion (liste non exhaustive) : ATLAND Voisin, Corum AM, Euryale AM, Inter Gestion, Iroko, Kyaneos AM, La Française AM, Norma Capital, Novaxia, PAREF Gestion, PERIAL AM, Primonial REIM, Sofidy, Sogenial…

      Certaines proposent plusieurs SCPI, d’autres une seule.

    1. Bonjour Catherine,

      Je n’ai pas la possibilité de vous répondre directement comme ça, ne connaissant ni votre profil ni vos objectifs.
      Il n’existe pas d’investissements parfaits dans tous les cas ni pour tout le monde, seulement des investissements adaptés ou non à chaque investisseur.

      Par ailleurs, les SCPI et les ETF sont des actifs assez différents, qui ne vont pas répondre aux mêmes objectifs, ni convenir aux mêmes types d’investisseurs. Il me faudrait donc vous connaître un peu plus pour savoir ce qui conviendrait dans votre situation.

      Je donne pour cela des conseils personnalisés, qui incluent précisément les types d’actifs à acheter, dans le cadre de mon activité de conseil en investissement indépendant. Je vous invite à découvrir mon accompagnement ici.

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