Devenir rentier immobilier en partant de rien

Devenir rentier immobilier en partant de rien – Les clés de la liberté, de Christopher Wangen, 2020, 320 pages.

Le livre en une phrase : Christopher Wangen dévoile toutes les ficelles pour adopter les meilleurs techniques d’investissement immobilier et devenir rentier.

Mon histoire

Gagne une fois, gagne toujours

L’enfance de Christopher Wangen a été bercée par le rêve de devenir militaire dans la marine.

Adolescent, souffrant d’un manque de confiance en soi, il découvre que la confiance est soit un cercle vertueux, soit un cercle vicieux. La confiance amène la confiance, et un manque de confiance renforce le manque de confiance.

Plus nous avançons en âge, plus les extrêmes vont se creuser. Notre confiance peut soit nous faire soulever des montagnes, soit totalement nous paralyser.

Pour créer la confiance, nous pouvons suivre les étapes suivantes :

Choisir un domaine qui nous plait, dans lequel on peut être le meilleur dans notre entourage.
Intégrer le processus « Apprentissage – Souffrance – Échec – Maîtrise – Plaisir ».
Appliquer le processus dans de nouveaux domaines.
Le champ des possibles s’ouvre et plus rien ne paraît insurmontable.

En appliquant ces différentes étapes au sport, Christopher en est venu à courir un Ironman (un triathlon à longue distance), en réussissant à transformer son corps.

Le fait de viser quelque chose inatteignable a priori et de l’atteindre est pour moi la plus belle victoire au monde. C’est celle qui te fait pousser des ailes et t’apporte toute le confiance nécessaire pour réaliser tout ce que tu voudras dans ta vie.

La volonté et le mental sont en réalité des outils bien plus utiles que notre talent : elles nous permettent d’endurer les épreuves, le doute et les peurs.

La souffrance, l’échec, la maîtrise puis le plaisir jalonnent tout apprentissage : ce processus peut s’appliquer à tous les domaines, y compris à l’immobilier.

Qui veux-tu être ? Choisis et imite

Quel que soit notre objectif, nous pouvons nous servir de modèles comme points de référence. Les modèles ont déjà atteint notre objectif, et nous pouvons y arriver aussi en les imitant. Voici comment :

Choisir un modèle qui nous inspire.
Analyser ses actions, sa manière de penser, ses valeurs, etc.
Copier et imiter pour que notre cerveau commence à se sentir « dans la peau d’un(e)… »
Repenser à son modèle lorsque cela devient difficile : abandonnerait-il ?

Ce n’est pas qui nous sommes qui détermine nos actions; ce sont nos actions qui déterminent qui nous sommes.

La valeur de l’argent

Christopher Wangen a appris la valeur de l’argent très tôt, lorsqu’il accompagnait son père sur les chantiers pour gagner un peu d’argent de poche.

La vie est un peu plus facile aujourd’hui que pour les générations précédentes, et nous avons perdu l’habitude de devoir souffrir et de nous battre pour obtenir ce que l’on veut (que ce soit une bonne santé, de bonnes relations, un bon métier…).

La difficulté est maîtresse de l’éducation et de l’apprentissage.

Plus nous avons l’habitude de connaître des difficultés, plus nous aurons de facilité à essuyer quelques échecs en démarrant dans l’immobilier.

En étant habitué à travailler dur depuis petit, Christopher Wangen a trouvé plutôt facile et amusant de devenir gestionnaire de patrimoine, ou de passer 40 h par semaine à chercher des biens.

Le voyage : découvrir les autres et soi-même

Christopher Wangen a beaucoup voyagé avec sa famille. Voir que la plupart des gens vivent moins bien qu’en France lui a ôté, ainsi qu’à sa famille, l’envie de se plaindre.

En tant que gestionnaire de patrimoine, il s’est rendu compte que les gens qui avaient réussi aux yeux de tous (médecins, avocats…) étaient en fait souvent pétris de regrets sur leur vie personnelle : ils regrettaient à 50 ou à 60 ans de ne pas avoir assez profité de la vie.

C’est en faisant en sorte d’éviter au maximum d’avoir des regrets plus tard que Christopher Wangen a commencé à se former en assistant à des séminaires, ou en lisant des livres comme « Père riche, père pauvre ».

Les voyages, en passant du temps avec soi-même et au travers de tous les imprévus qu’ils génèrent, permettent de se découvrir soi-même.

Le voyage aura été un de mes meilleurs investissements.

De formaté à formateur

Lorsque nous sommes jeunes, nous sommes formatés par nos professeurs et par l’image que l’on se fait de notre avenir, de notre plan de carrière.

Christopher Wangen a ressenti très jeune l’envie de transmettre, lui aussi, plus tard, en devenant formateur. De son parcours, il retire 8 leçons :

Les contacts sont essentiels : Les opportunités ne tombent pas toutes seules, elles se provoquent et arrivent souvent par nos contacts.
Être original, c’est bien : Pour réussir, il faut savoir se démarquer, sortir du lot et ne pas prendre la même direction que tout le monde.
L’immobilier est affaire de psychologie : Nous sommes confrontés à nos peurs, à la réalité, à notre ego.
Ceux qui ont le plus besoin de conseils sont ceux qui écoutent le moins : Ces personnes ont peur de l’argent et d’investir, elles pensent qu’il suffit de travailler dur et qu’elles n’ont besoin de personne.
Il faut savoir faire des sacrifices : Accepter de garder un CDI quelque temps pour plaire aux banques, cumuler des emplois, vivre en colocation ou arrêter d’aller au restaurant pour économiser.
Il faut savoir s’organiser : Chercher des biens en ayant un travail salarié, un conjoint, des enfants, une vie sociale et des activités sportives demande d’être très bien organisé.
Le salariat est fait de contraintes : Horaires à respecter, conformisme avec le système, faire des choses auxquelles on ne croit pas, travailler avec des collègues que l’on n’a pas choisi.
La passion en premier, le reste suivra : Lorsqu’on agit par passion, et non juste pour l’argent, on continue malgré la fatigue et les échecs.

Si ta situation ne te permet pas d’investir, c’est juste une question de temps et de choix. Quoi qu’il arrive, tout le monde peut investir, il suffit de le vouloir vraiment.

Comment investir dans l’immobilier en 10 étapes

Étape 1 : Le monde de l’immobilier

Les Français sont amoureux de l’immobilier : cela vient probablement de l’histoire du pays, de son passé agricole et attaché à la terre. L’immobilier est rassurant car on peut le voir et le toucher.

Mais il n’est pas dénué de risque, car lorsqu’on fait un crédit pour la première fois, on manipule des sommes importantes que l’on n’a jamais eu entre les mains.

Manipuler 100 000 € à crédit sans avoir les connaissances peut être beaucoup plus risqué que d’investir 5 000 € dans des placements financiers.

Aujourd’hui, la faiblesse des taux d’intérêt et les nouvelles technologies font qu’il est beaucoup plus facile d’investir dans l’immobilier et d’être rentable que dans les années 90.

Le marché immobilier, comme les marchés financiers, fluctue en permanence en fonction de l’offre et de la demande.

Jusqu’en 2002, les prix du marché immobilier étaient corrélés, avec un écart de +/- 10%, aux revenus des ménages (c’est le tunnel de Friggit).

En 1990 et à partir de 2002, les prix de l’immobilier se sont envolé dans une bulle spéculative, et aujourd’hui, l’indice des prix comparé au revenu des ménages a doublé.

Le marché immobilier fonctionne par cycles économiques : il y a des fluctuations, des bulles et des krachs.

L’économie fonctionne ainsi, c’est pourquoi il est important de le comprendre pour ne pas avoir peur des crises.

L’objectif n’est donc pas d’éviter les crises, mais d’en tirer parti.

Lors d’une crise, l’argent ne disparait pas, il change simplement de main.

L’avantage du marché immobilier, c’est que les transactions s’effectuent bien plus lentement que sur les marchés financiers. Il est donc possible de mettre en place une stratégie qui laisse la possibilité de voir les choses arriver sereinement :

Acheter 15 à 20% moins cher que le prix du marché (en négociant ou en transformant le bien).
Rester prudent dans les petites villes, et éviter celles qui dépendent trop d’une même activité/entreprise.
Chercher les raisons pour lesquelles une ville pourrait avoir plus de valeur intrinsèque que les prix pratiqués.
En cas de crise, les loyers baissent relativement peu, et la baisse des prix à l’achat peut être une opportunité pour faire de bonnes affaires.

Acheter au son du canon, vendre au son du clairon.

Les investisseurs communiquent et reconnaissent si un bien est intéressant grâce à un jargon qu’il faut connaître et maîtriser, parfois avec de petites opérations mathématiques :

Le rendement locatif brut : Loyer annuel / Coût d’achat (prix + frais de notaire + travaux + frais bancaires) X 100.
Le rendement locatif net : Loyer annuel – Charges (taxe foncière + charges copropriété + assurance + entretien) / Coût d’achat X 100.
Le rendement locatif net net : même calcul avec l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Le cash-flow : Loyer – (charges + crédits + impôts).
Un actif : Quelque chose qui nous rapporte de l’argent (bien immobilier, placement financier…).
Un passif : Quelque qui nous coûte de l’argent ou qui se déprécie (voiture, téléphone…).

Le principe de base à comprendre pour s’enrichir, c’est qu’il faut acheter continuellement des actifs et limiter les achats de passifs.

Étape 2 : Raisonne et exprime-toi comme un investisseur

Pour la plupart des gens, leur niveau de vie a tendance à diminuer en entrant dans la vie active : loyer, crédit, enfants, études des enfants. Il remonte un peu en fin de carrière, avant de baisser à nouveau pendant la retraite.

Mais un autre schéma est possible, avec une amélioration constante du niveau de vie. C’est en entrant dans la vie active qu’il faut épargner le plus, afin d’anticiper les coûts futurs qui surviendront, et pour préparer un apport pour un premier achat immobilier.

Tant que tu achètes continuellement des actifs, tes revenus augmenteront toujours, et ce, beaucoup plus rapidement que tes charges.

L’offre et la demande font qu’il est plus facile d’obtenir un rendement locatif élevé dans les petites villes. Dans les grandes villes, les prix à l’achat font qu’il est plus difficile d’obtenir un rendement supérieur à 6%.

Étape 3 : Le meilleur investissement pour toi

Il y a deux façons pour gagner de l’argent en immobilier. Aucune n’est meilleure que l’autre, mais il faut en choisir une en particulier car la stratégie ne sera pas du tout la même :

La location, qui permet de recevoir de l’argent tous les mois. Elle se fait de préférence dans une petite (ou moyenne) ville.
L’achat-revente, qui permet de recevoir une somme plus importante d’un coup. Cette opération se fait de préférence dans une grande ville, très demandée, et dans un beau quartier.

Les grandes villes et les petites villes ont des avantages et inconvénients différents. Trouver la stratégie la plus adaptée peut se faire en éliminant les inconvénients qui seront rédhibitoires pour soi.

Ville	Avantages	Inconvénients
Grandes villes	Marché stable, potentiel de hausse à long terme, proximité, qualité des locataires	Moins rentable, plus chronophage (saisonnier/colocation), budget plus important
Petites villes	Rendement locatif, moins de gestion (location à l’année), travaux moins chers, budget abordable	Marché plus volatil, gestion à distance plus difficile, locataires de moins bonne qualité

Il y a plusieurs types de biens et stratégies possibles :

Types de biens : Caves, parking/garages, appartement, immeuble de rapport, maison/terrain.
Types de location : Longue durée (nue/meublée), courte durée, étudiante, colocation.
Modification et travaux : Home staging, rénovation simple, création de pièces, division d’appartements, construction de dépendance, construction, division foncière, changement d’affectation.

Voici les principaux avantages et inconvénients des différentes stratégies :

Bien / Stratégie	Avantage	Inconvénient
Cave/parking/garage	Petit montant	Faible résultat
Appartement	Facile à trouver	Rendement moyen
Immeuble de rapport	Très rentable	Travaux plus importants
Maison	Intéressant pour l’achat-revente	Peu rentable (entretien)
Location longue durée	Gestion simple	Risque d’impayés
Location courte durée	Plus rentable	Gestion chronophage
Location étudiante/colocation	Plus rentable combinée avec la courte durée	Turn-over important

Tu dois absolument avoir un objectif. Il est inconcevable d’acheter un bien sans savoir ce que l’on compte en faire et combien on veut qu’il nous rapporte.

Il y a deux objectifs à se fixer :

Le rendement/cash flow visé (sauf pour l’achat-revente).
La plus-value à la revente (même pour de la location).

Par exemple, pour un bien estimateur après travaux à 250 000 € et pouvant se louer 24 000 €/an, avec l’objectif de 20 000 € de plus-value et de 10% de rendement :

Prix de vente du bien : 200 000 €
Prix des travaux : 30 000 €

Le coût maximal d’achat (frais de notaire inclus) devra être de 185 000 € (avec 15 000 € de frais de notaire en plus) pour respecter l’objectif de plus-value (250 000 – 185 000 – 15 000 – 30 000) et de rendement (24 000 / 230 000 = 10,4%).

Étape 4 : L’analyse d’une ville

De quoi on besoin les personnes qui vivent où tu veux acheter ton bien ?

Se demander quel est la demande locale permet, comme une entreprise le ferait, de proposer et transformer un bien en adéquation avec la demande locale.

Le processus d’analyse d’une ville est toujours identique. Voici trois exemples de villes analysées (ce n’est pas une incitation ou une recommandation à aller dans ces villes).

Béziers : Immeuble de rapport et location longue durée

Situation géographique et rayonnement : Béziers se situe dans une région attractive vinicole, proche du canal du Midi, reliée par TGV avec Paris.
Comportements économiques et immobiliers : La ville semblait en déclin selon ses habitants, avec une hausse de la criminalité, fermeture de commerces et baisse des prix immobiliers.
Pourquoi y investir : L’élection d’un nouveau maire a changé la donne, le centre-ville a retrouvé de son attrait (rénovation de façades, etc).
À qui louer/vendre : L’offre de T3/T4 décents semblait insuffisante pour les familles, la faiblesse des revenus moyens engendraient peu d’acheteurs, et de nombreux immeubles de rapports étaient disponibles.
Adapter les informations à la recherche : L’objectif devient de chercher des immeubles contenant des T3/T4, ou de les créer, le tout dans une rue sécuritaire.

Nice : Résidence principale et revente avec plus-value

Situation géographique et rayonnement : Nice a une situation géographique exceptionnelle (mer, montagne, proximité Monaco/Italie) et une renommée mondiale.
Comportements économiques et immobiliers : Ville riche et très stable économiquement, les prix de l’immobilier résistent bien aux crises.
Pourquoi y investir : L’attractivité de la ville qui attire les investisseurs fait qu’une stratégie d’achat-revente sur résidence principale dans un quartier de standing, couplée à de la location courte durée, est intéressante.
À qui louer/vendre : Le site seloger.com indique que les 3 pièces sont les plus recherchés, ce qui correspond aux couples dans la moyenne des hauts revenus (trouver sa cible permet ensuite de savoir comment aménager/décorer).
Adapter les informations à ta recherche : Une fois les informations précédentes réunies, il suffit alors de creuser la question des prix.

Budapest : Location étudiante et courte durée

Situation géographique et rayonnement : Une ville au riche passé historique, située au centre de l’Europe, avec une offre universitaire reconnue et un coût de la vie bien inférieur aux capitales de l’Europe de l’Ouest. De plus, la Hongrie est stable politiquement.
Comportements économiques et immobiliers : La Hongrie est en croissance économique, avec l’objectif d’adopter l’Euro à moyen terme. Les prix immobiliers, parmi les plus faibles en Europe, permettaient des rendements locatifs de 20%/an, avec une fiscalité plus douce qu’en France.
Pourquoi y investir : Les rendements et le prix au m2, alors en solde après une crise immobilière en 2011.
À qui louer/vendre : Aux touristes et aux étudiants à budget moyen, en se basant sur des groupes Facebook et en regardant le prix des nuits dans le quartier sur Airbnb/Booking (la rénovation devait donc être limitée).
Adapter les informations à ta recherche : Cibler les quartiers attirants pour les touristes/étudiants, en visant les studios.

Étape 5 : La négociation

(La négociation) peut te permettre de perdre ou gagner plusieurs dizaines de milliers d’euros en très peu de temps et d’efforts.

La négociation est plus une histoire d’hommes, et donc d’émotions et de psychologie, que d’argent.

Il existe plusieurs façons de négocier. En voici deux : tu pourras choisir celle qui colle le mieux avec ta personnalité.

La méthode « fonceur »

L’objectif de cette méthode est de visiter beaucoup de biens en faisant des offres très basses, bien en dessous du prix de vente.

La majorité du temps, cette méthode conduit à recevoir un « non ». Mais de temps à autre, il est possible de réussir à obtenir un bien en dessous de sa valeur, lorsqu’un vendeur est pressé.

Ma méthode

La négociation commence par essayer de créer un lien avec le vendeur, en lui posant des questions, en s’intéressant non seulement son bien, mais à lui également.

Car si le vendeur doit choisir entre deux acheteurs, il choisira le plus « sympathique » des deux.

Le premier qui dit un chiffre a perdu.

Il est ensuite possible d’utiliser quelques astuces :

Il faut éviter de donner un chiffre en premier.
Demander un geste au vendeur en prétextant qu’autrement cela risque de ne pas passer avec la banque.
Si le vendeur donne un chiffre, c’est une base de négociation : tu sais que ce ne sera pas son dernier.
Connaître le prix maximal pour que le bien soit rentable et prétexter que la banque refuse de te prêter au-delà.
Éviter de négocier en listant des inconvénients du bien (luminosité, travaux…), cela risque de blesser l’égo du vendeur et d’épuiser ton capital « sympathie ».

Étape 6 : La signature de l’offre/compromis et acte final

La signature de l’offre d’achat permet ensuite de signer rapidement le compromis, qui est le premier document véritablement engageant pour les deux parties.

Il ne faut pas hésiter à faire une offre d’achat rapidement, quitte à devoir estimer le bien/les travaux plus précisément par la suite (avec des artisans), et à devoir renégocier ou abandonner. Cela permet d’éviter de voir des opportunités te passer sous le nez.

Il est ensuite recommandé de faire rédiger le compromis par le notaire, qui pourra mieux défendre tes intérêts.

Vient ensuite un délai de rétractation de 10 jours, valable pour les deux parties. Passé ce délai, il est impossible de se désengager de la vente/l’achat sans devoir payer 10% du bien à l’autre partie, sauf si une condition suspensive (comme la non-obtention du prêt) se réalise.

L’acte final devant le notaire est la dernière étape. Il ne faut pas hésiter à refaire une visite du bien juste avant, pour éviter de mauvaises surprises.

Ce moment chez le notaire est un peu solennel et fait rejaillir des peurs parfois irrationnelles, mais ce n’est plus le moment de réfléchir. Si tu as pensé ton achat correctement et tout vérifié, il n’a pas lieu de s’inquiéter.

Étape 7 : Le crédit bancaire

Le crédit est souvent assimilé aux dettes, et à quelque chose de négatif, à éviter.

Pourtant, le crédit permet d’utiliser l’effet de levier.

Donnez-moi un levier suffisamment grand, un point d’appui et je soulèverai le monde.
Archimède

La charge à soulever est le bien immobilier, tandis que la force à appliquer est la mensualité du crédit. La banque est le point d’appui. Plus le levier (la durée du crédit) sera grand, plus la charge sera facile à soulever : moins il faudra de force, et donc moins la mensualité sera élevée.

L’objectif est donc d’emprunter sur la durée la plus longue possible. Le surcoût des intérêts sera largement compensé par le fait de pouvoir emprunter plus (donc d’avoir un meilleur effet de levier).

Par exemple, pour un salaire de 1 500 € et une capacité d’emprunt maximale de 500 € :

Une mensualité de 500 € sur 15 ans représente un emprunt de 79 000 € à 1,1%, assurance incluse.
Une mensualité de 500 € sur 25 ans représente un emprunt de 116 000 € à 1,59%, assurance incluse.

Dans cet exemple, un crédit sur 25 ans permet d’emprunter 37 000 € de plus, ce qui signifie un rendement locatif et une plus-value potentielle plus élevés.

Par ailleurs, les taux d’intérêt ont beaucoup baissé : de 9% en 1995, ils ont aujourd’hui entre 1 et 2%. Il est donc bien plus facile d’être rentable avant la fin du crédit.

Même si l’on peut acheter un bien cash, le coût d’un emprunt est tellement faible qu’il vaut mieux emprunter. Les intérêts payés seront bien inférieurs au coût d’opportunité à ne pas pouvoir faire travailler son argent.

Par exemple, un emprunt de 100 000 € sur 25 ans à 1,59% revient à payer 29 754 € d’intérêts. Mais dans le même temps, le fait de faire travailler la même somme dans un fonds en euros d’une assurance vie à 2%/an (capital garanti) génèrera 64 060 €. Il vaut donc mieux emprunter sans apport (ou le moins possible) qu’acheter cash.

(j’ajouterai qu’un placement modeste en bourse à 7%/an sur 100 000 € génèrera 442 743 € en 25 ans : cela vaut donc très largement le coup d’emprunter et de payer 29 754 € en intérêts, pour pouvoir faire travailler son argent à côté).

Par ailleurs, les intérêts sont en partie déductibles des loyers imposables, entre 28,2% et 62,2% des intérêts suivant ta tranche d’imposition.

Il est toujours utile de garder du cash de côté, que ce soit pour saisir une bonne affaire (et faire un apport), parer aux coups durs, ou tout simplement garder ce cash dans une assurance vie qui sera peu taxée en frais de successions.

Ta capacité d’emprunt peut aller jusqu’à 33% de taux d’endettement (en comptant aussi tes autres crédits).

Pour un salaire de 1 500 €, cela correspond à 495 €/mois et à un investissement de 120 000 € sur 25 ans.

Mais cela peut varier pour un projet locatif. L’idée est de « vendre » ton projet au banquier, en le préparant au maximum. Tu peux le voir comme un challenge à réussir.

Il ne suffit pas d’expliquer ton dossier, il faut le vivre. Il faut être convaincu et convaincant. Tu dois le connaître sur le bout des doigts, penser à tout…

Les banques gagnent peu ou pas d’argent sur les crédits. Il faut donc leur mâcher le travail et leur présenter le dossier le plus complet possible.

Étape 8 : Les travaux

S’il est vrai que sur un chantier, il y a quasiment toujours des imprévus et des surcoûts, dans la grande majorité des cas il sont bénins et ne mettent pas en danger ton projet.

Sur les chantiers importants (rénovation/construction), il est conseillé de prendre un maître d’œuvre, qui sera là pour conseiller, accompagner et suivre le chantier.

Il est toujours utile de rappeler de ne pas engager d’artisans non déclarés, au noir. Les risques en cas de problèmes sont très importants.

De plus, tous les artisans et entreprises qui interviennent doivent avoir souscrit une assurance décennale, qui couvre les malfaçons et les dégradations, ainsi qu’une assurance en responsabilité civile professionnelle. Les attestations d’assurance sont à conserver en cas de revente.

Il est intéressant de savoir que les frais des travaux peuvent être déduits des loyers imposables, ou de la plus-value à la revente (un autre intérêt à travailler avec des artisans déclarés).

Voici quelques conseils pour trouver des artisans de confiance :

Rends-toi indispensable en lui disant que tu feras appel à lui sur une autre opération, ou que tu pourras le recommander à d’autres investisseurs.
Contrôle ses antécédents : références, avis d’anciens clients.
Montre que tu sais de quoi tu parles, en maîtrisant le jargon et les méthodes/processus.
Sois rigoureux sur l’administratif : contrôle le devis, qui doit être le plus détaillé possible.
Conviens d’une date de fin de chantier en signant des « marchés de travaux », pour éviter les retards.
Conviens d’un échelonnement du paiement : 30/40% avant, 30% pendant le chantier et 30% à la livraison. Tu peux aussi retenir 5% en garantie jusqu’à un an après la fin des travaux (en cas de malfaçon).

Tu peux visiter www.moncercleimmo.com pour trouver des artisans de confiance, validés par d’autres investisseurs.

Une rénovation se déroule le plus souvent dans cet ordre :

La conception (faire ses plans), dans l’idéal avec un architecte d’intérieur.
Le choix des entreprises : Une entreprise générale à l’avantage d’avoir un chef de chantier, donc un seul interlocuteur.
Démolition et nettoyage : Pense à prévenir le voisinage, et à dessiner des plans au sol avec les différents emplacements.
Premier passage de l’électricien/du plombier : « Saignée » dans le mur pour les câbles.
Premier passage du plaquiste : « Première peau » de placo
Deuxième passage de l’électricien/plombier/chauffagiste : Pose des câbles, gaines…
Deuxième passage du plaquiste : Fermeture des cloisons, peintre (première couche de peinture).
Pose des sols : Carrelage, parquet…
Troisième passage électricien/plombier : Luminaires, interrupteurs, toilettes…
Finitions : baguettes, plinthes, portes et fenêtres.
Installation des meubles.
Dernière couche de peinture une fois les meubles installés (ça évite d’abimer les murs avec les meubles).

En fin de chantier, le procès verbal de réception signé initie le démarrage des délais d’assurance.

Étape 9 : Mettre ton bien en location ou en vente

Après ces différentes étapes, tu peux enfin mettre ton bien en location, ou en vente.

La location est entérinée par un bail (contrat de location), qui comprend l’état des lieux, ainsi que par une caution. Les baux diffèrent entre la location nue et meublée.

	Location nue	Location meublée
Durée du bail	3 ans	1 an
Durée du préavis propriétaire	6 mois	3 mois
Durée du préavis locataire	3 mois	1 mois
Dépôt de garantie	1 mois	2 mois max

Le locataire peut partir quand il veut (en respectant le préavis), tandis que tu (le propriétaire) dois attendre la fin de bail si tu veux demander au locataire de partir (en respectant le préavis).

La location meublée doit fournir une liste précise de mobilier pour rentrer dans le cadre du « meublé » au niveau législatif : literie, four, réfrigérateur, plaques de cuisson, vaisselle, table, chaises, étagères, luminaires…

Tu peux gérer toi-même tes premiers biens, mais il est ensuite conseiller de déléguer la gestion, car cela devient vite chronophage (même si cela coûte un peu plus cher). Tu peux faire appel à un indépendant, une connaissance, ou à une agence (en dernier lieu car elles visent souvent la quantité au détriment de la qualité).

Les économies de bouts de chandelle ne mènent à rien. Pense grand, pense gros.

Concernant la vente, il vaut mieux passer par une agence si on manque de temps, si on a du mal à négocier, ou si on est trop attaché au bien.

Autrement, la vente entre particuliers convient bien si on aime négocier, que l’on connaît bien le marché, et qu’on a du temps.

Il est conseillé de ne pas chercher à surévaluer le prix : le bien ne se vendra pas, et ce serait une perte de temps. Un bien dans les prix du marché (ou juste en dessous) attirera les visites et te mettra en position de force par rapport aux acheteurs (sans te faire perdre de temps, si tu veux enchaîner une autre opération).

Voici quelques conseils pour la vente :

Meuble le bien : Un bien meublé aide l’acheteur à se projeter.
Décore-le : Idem, un bien aménagé se vends mieux.
Crée une ambiance : Musique de fonds, bougies…
Heure de visite : choisie le moment où la luminosité est la meilleure.
Météo : Une visite un jour ensoleillé sera toujours mieux qu’un jour de pluie (vue, jardin).

Étape 10 : La fiscalité

La meilleure stratégie fiscale est celle qui est adaptée à ta situation et à tes projets.

La fiscalité nous touche tous, et pourtant, nous sommes souvent assez ignorants sur ce sujet : d’où l’importance de se former.

L’impôt sur le revenu

L’impôt sur le revenu comporte deux régimes :

Le « Micro » : Abattement forfaitaire de 10% non imposables.
Le « Réel : Comptabiliser ses frais pour déduire leur montant réel, qui sera non imposable.

Il est donc intéressant de savoir si tes frais sont supérieurs ou non à l’abattement forfaitaire.

Ensuite, l’impôts est calculé par tranches : la TMI (Tranche Marginale d’Imposition), selon un barème progressif, qui est décrit dans le tableau suivant pour 2020.

Montant des revenus	% d’imposition
157 806	45%
73 369	41%
25 659 €	30%
10 064 €	11%
< 10 064 €	0%

Contrairement à une croyance répandue, changer de tranche ne fait pas exploser l’impôt, car les revenus sont répartis progressivement dans les différentes tranches.

Par exemple, quelqu’un qui gagne 45 000 €/an (après déduction des frais) sera imposé :

0% entre 0 € et 10 064 € = 0 €.
11% entre 10 064 € et 25 659 € = 1 715 €.
30% entre 25 659 € et 45 000 € = 5 802 €.

Soit au total : 1 715 € + 5 802 € = 7 517 € d’impôts.

Ensuite, selon ta situation (célibataire, marié, divorcé, avec ou sans enfants…), ton foyer fiscal se verra attribuer un nombre de parts (le quotient familial), qui vont diviser ton imposition.

Par exemple, un couple marié avec un enfant a 2,5 parts. Si les revenus du foyer fiscal sont de 63 000 € / an, le quotient familial ramène le revenu imposable à 63 000 € / 2,5 = 25 200 €. L’impôt est alors calculé avec les TMI.

L’imposition des revenus locatifs

Pour tes loyers bruts perçus, tu peux ici aussi choisir entre un régime « micro » avec un abattement forfaitaire et un régime « réel » qui permet de déduire un certain nombre des frais.

Les loyers imposables nets ainsi obtenus seront ajoutés à tes revenus imposables (dans ta TMI). À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux, qui sont actuellement de 17,2%.

Par exemple, pour 1000 € de loyers net imposables et une TMI de 30% : 17,2% + 30% = 47,2% sur 1000 € = 472 € d’impôts.

Il existe différents mécanismes comptables et fiscaux qui permettent de « créer » des frais que l’on n’a pas réellement dépensés.

Les régimes fiscaux (personne physique)

Les revenus issus de la location nue tombent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils peuvent ensuite être imposés en « micro » ou en « réel ». Nous trouvons donc les régimes fiscaux suivant :

Micro-foncier (micro) : Abattement forfaitaire de 30% jusqu’à 15 000 €/an de revenus locatifs.
Foncier réel (réel) : Déduction manuelle des frais (charges de copropriété, taxe foncière, entretien, assurances, gestion locative, comptable, intérêts d’emprunt, travaux d’amélioration).
Déficit foncier (réel) : Déduction du montant des travaux des loyers imposables pendant six ans, pouvant potentiellement les ramener à 0 € : aucune imposition. La première année, s’il reste encore des travaux à déduire, il est possible de retrancher jusqu’à 10 700 € de tes revenus imposables.

Si tes charges sont inférieures à 30%, il vaut mieux choisir le régime « micro-foncier » ; Si elles sont supérieures, le régime « foncier réel » sera plus intéressant.

Les revenus issus de la location meublée tombent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ils peuvent ensuite être imposés en « micro » ou en « réel ». Nous trouvons donc les régimes fiscaux suivants :

Micro-BIC (micro) : Abattement forfaitaire de 50% jusqu’à 72 500 €/an de revenus locatifs. Il faut demander un numéro SIRET et s’acquitter de la taxe CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).
Micro-BIC tourisme classé (micro) : Abattement forfaitaire de 71% jusqu’à 176 200 €/an de revenus locatifs (l’attribution en meublé de tourisme classé est effectuée par un organisme indépendant, selon une liste de critères spécifiques).
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) (réel) : Déduction manuelle de frais bien plus larges que le « foncier réel » (restaurant, frais d’hôtel, péage, formation immobilière, frais d’agence et de notaire, murs du bien…), en plus de l’amortissement sur plusieurs années (10 ans pour les travaux, 30 ans pour les murs). Il est ainsi possible d’avoir des loyers nets imposables négatifs, et de reporter l’impôt durant de nombreuses années (il est recommandé de prendre un expert-comptable). L’inconvénient est la CFE et le greffe.
LMP (Loueur Meublé Professionnel) (réel) : Dès 23 000 €/an de loyers encaissés, et qui doivent dépasser les autres revenus professionnels.

Voilà la magie du régime LMNP.

Réaliser des opérations immobilières à succès

Mes principales opérations

Christopher Wangen détaille dans ce chapitre ses opérations immobilières ainsi que ses erreurs.

(Pour ne pas alourdir le résumé, j’ai délibérément sauté cette partie ainsi que la suivante. Cela permet ainsi de donner un intérêt supplémentaire à la lecture du livre).

Les opérations des participants de mes formations

Plusieurs exemples d’opérations de 20 000 € jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros, de personnes de différents âges et horizons.

Développement personnel

Il y a toujours une différence entre ceux qui agissent et ceux qui n’agissent pas : l’état d’esprit.

Cette partie t’apprendra à aller vite, à créer un empire, et à devenir invincible dans tout ce que tu entreprendras.

Motivation et objectifs

L’argent, la sécurité et la liberté ne sont souvent que des motivations de façade. Les motivations réelles sont enfouies au plus profond de nous-mêmes.

Notre moteur à l’action vient souvent d’un évènement passé, qui nous a marqué. Par exemple, les problèmes d’argents de nos parents et leurs conséquences.

Bien souvent, ce moteur est la conséquence d’une souffrance. Aujourd’hui, tous les entrepreneurs, investisseurs ou sportifs ayant réalisé des exploits ont à l’origine une souffrance.

En immobilier comme ailleurs, ceux qui passent le plus à l’action sont ceux qui ont une souffrance particulière.

Beaucoup de gens font l’erreur de ne pas se fixer d’objectifs. Mais ceux qui s’en fixent oublient parfois qu’il faut se battre pour les réaliser.

Voici quelques règles pour se fixer des objectifs :

Trouve ton moteur : Pourquoi veux-tu investir dans l’immobilier ? Quelle souffrance va-t-il t’aider à dépasser ?
Pour ne pas rester à l’état de rêve, un objectif doit être SMART : Spécifique, Mesurable, Ambitieux, Réaliste, Temporel.
L’engagement social : Annonce ton objectif à ton entourage, cela te poussera à l’action afin de ne pas passer pour un idiot.
Commence par des objectifs simples : Si un objectif te parait trop gros, découpe-le en petits objectifs.

Si tu deviens meilleur de 1% chaque jour, qui seras-tu devenu dans cinq ans ? Une machine implacable.

Travaille ton état d’esprit

La visualisation mentale

Tu peux entraîner ton cerveau en imaginant une situation donnée (par exemple la visite d’un bien), afin de te sentir plus à l’aise, plus motivé, moins stressé, le jour où cela arrivera.

Notre cerveau ne fait aucune différence entre la réalité et ce que nous imaginons.

La visualisation mentale peut être pratiquée pour un objectif professionnel, sportif, ou de loisir (voyage…).

Par exemple, si tu souhaites investir dans l’immobilier pour te dégager du temps pour ton bébé qui va arriver et pour travailler sur une passion : prend quelques minutes par jour pour imaginer ta journée si tu avais dix biens immobiliers qui généraient 1 200 €/mois de cash-flow net.

Tu décupleras des moyens insoupçonnés pour faire en sorte que cette journée devienne bien réelle. Parce que ton cerveau l’a vue, il l’a sentie et l’a vécue.

La pensée positive

Notre cerveau a un biais négatif : il est beaucoup plus attiré par les informations négatives que par les informations positives.

Ce biais négatif peut être amplifié selon notre milieu social.

La conséquence (…), ce sont les autosuggestions négatives, ou le fait de se répéter de manière consciente et inconsciente des phrases négatives.

Un bon exercice pour contrer le biais négatif et éviter d’angoisser consiste à écrire ses peurs. Par exemple : « J’ai peur des loyers impayés » ou « J’ai peur d’échouer » ; et de les transformer en phrases positives : « Mon locataire paie son loyer et je suis serein », ou « Je progresse et j’apprends. L’échec est une étape obligatoire vers le succès. »

Ensuite, répète ces phrases trois fois les matins, midi et soir pendant trois semaines, le temps qu’elles s’ancrent en toi.

Une autre manière de faire est de s’entraîner à voir le positif dans chaque évènement, aussi pénible soi-il. Car en réalité, aucun événement n’est positif ou négatif en soi. Et même si un événement parait vraiment très négatif, tu seras surpris de découvrir qu’il finisse par générer quelque chose de positif.

Ce sont nos croyances et nos réactions qui déterminent si un événement est positif ou négatif.

L’entourage

L’entourage peut être un frein ou un accélérateur. À partir du moment où tu souhaites réaliser quelque chose qui s’écarte de la norme, peu importe le domaine : il va y avoir des résistances, on risque de vouloir de freiner.

Il faut t’habituer à deux choses :

Tu vas susciter l’envie des autres, car tes actions pourront renvoyer aux autres leurs propres échecs ou rêves abandonnés. On ne peut pas réussir sans provoquer l’envie, même en restant modeste. Mais ta réussite inspirera davantage de personnes qu’elle ne fera d’envieux.
Ton entourage veut te protéger, il a peur pour toi. S’il faut ignorer les jaloux, il est essentiel de rassurer tes proches, de leur expliquer ce que tu fais, afin de ne pas dégrader votre relation.

Le rapport à l’argent

On le sait, l’argent est tabou en France, et le riche, souvent critiqué.

On refuse de dire que l’argent est important, mais on fait tout pour en gagner, avec un travail qui ne nous épanouie pas, du moins pour la plupart des gens. Le tout en critiquant ceux qui cherchent à en gagner plus. Bref, nous sommes incohérents.

Il n’est pas mal de vouloir gagner plus d’argent, à condition de savoir pourquoi on en veut.

Rien ne sert de juger les autres, on ne connaît pas leur histoire, ni les raisons pour lesquelles ils souhaitent avoir plus d’argent (peur de manquer, besoin de reconnaissance, volonté de se prouver quelque chose…).

Le milieu dans lequel nous avons grandi nous a inculqué des croyances sur l’argent.

Par exemple, si nous avons grandi dans un milieu modeste, peut-être que nous croyons que les patrons sont des profiteurs qui se le coulent douce pendant que leurs salariés travaillent pour un maigre salaire.

Mais nous ne voyons qu’une partie du tableau. De son point de vue, le patron/entrepreneur a peut-être travaillé beaucoup plus qu’un salarié, en se privant de vacances, en ayant en permanence son esprit tourné vers son entreprise, en vivant dans le stress de l’incertitude du mois suivant, en ayant pris des risques.

L’argent et le fait d’en gagner plus ne change pas qui on est :

L’argent peut amplifier qui tu es et propager ta pensée, tes actions ou ta générosité. Si tu es aussi un pourri sans foi ni loi, alors avoir plus d’argent te rendra encore plus pourri, c’est tout.

La richesse que nous voyons est uniquement celle que l’on nous montre. Beaucoup de personnes sont riches, sans que nous puissions le deviner en les voyant : tout simplement, elles ne correspondent pas aux stéréotypes habituels de la richesse (grosse voiture, champagne et villa sur la Méditerranée).

L’argent n’est qu’un moyen. Si tu hais les riches, tu ne pourras jamais gagner plus d’argent. Car l’argent, l’investissement et l’entrepreneuriat ne sont que des moyens d’amplifier qui nous sommes.

Attire les opportunités

Rencontre de nouvelles personnes

Ton enthousiasme de départ pour l’immobilier risque d’être douché, lorsque tu en parles à tes amis, collègues et à ta famille.

Rencontre de nouvelles personnes et crée-toi un nouveau cercle d’amis qui comprendront ton langage, tes objectifs et ta façon de penser.

Comment de faire apprécier

Commence par créer ta chance : tu peux organiser via un groupe Facebook un repas avec des investisseurs de ta ville, puis parler quelques minutes avec chacun d’entre eux pour récolter des informations précieuses (leurs opérations, conseils, contacts de professionnels).

Quand tu rencontres une nouvelle personne, tu as vingt secondes pour te faire apprécier. Vingt secondes durant lesquelles tu seras jaugé, et qui détermineront si la personne peut te faire confiance.

L’investissement immobilier, c’est un métier de contact. (…) Tout ce que tu réussiras ou non dans l’immobilier (et dans la vie en général) sera conditionné par tes relations avec les autres.

Voici les éléments qui influencent l’image que les autres se feront de toi :

La posture
La démarche
La position des pieds
La gestuelle
Le regard
La voix
L’énergie dégagée

Ensuite, sois sympathique et essaye de laisser une impression mémorable à ton agent immobilier/notaire (ils préfèreront envoyer une bonne affaire à quelqu’un de sympathique).

De même, n’ai pas peur de montrer ta personnalité : tu ne plairas pas à tout le monde, mais si tu es trop effacé, tu ne plairas à personne.

Enfin, intéresse-toi sincèrement aux autres. La plupart des gens aiment parler d’eux. En les écoutant et en les questionnant sur leur métier, leurs passions, tu te rendras sympathique, et en plus tu apprendras des choses.

Offre avant de recevoir

Pour trouver des opportunités, en plus d’appliquer les conseils précédents, commence par offrir avant de recevoir. Réfléchis à ce que tu peux apporter, avant de chercher ce qu’on peut t’apporter.

Nous avons tous quelque chose à offrir : des compétences, un savoir, un réseau… Il suffit de savoir quoi, et de l’offrir sans demander en retour. Tu verras que, comme par magie, des tas d’opportunités s’offriront à toi.

Rémunère le service ou rends la politesse

En ayant l’habitude de trouver comment tu peux rendre des services autour de toi, les personnes finiront par t’envoyer des opportunités.

Mais tu peux aller plus loin : faire en sorte qu’elles soient gagnantes quand tu gagnes. Par exemple, propose une commission à un agent immobilier qui te propose une belle affaire, ou un pourcentage de tes loyers/ta plus-value à la revente à une personne qui a un réseau mais plus aucune capacité d’emprunt, pour qu’elle redirige vers toi une bonne affaire qu’elle ne peut plus saisir.

Certains passeront leur vie à en rêver en se disant : « Mais comment faire pour qu’ils m’envoient des affaires ? » Et d’autres se diront : « Comment faire pour leur offrir ce qu’ils veulent ? ».

Organise-toi pour être productif

Le temps est un bien précieux, qui se raréfie et ne fait que diminuer jusqu’à notre mort.

Il n’est pas nécessaire de réaliser de gros gains de productivité pour acheter un appartement. Mais pour en acheter et en gérer beaucoup, si.

Apprends à te connaître

Si tu es du matin, tu peux mettre en place une routine et te dégager deux bonnes heures de travail pour ton projet immobilier en te levant à 5 h 30.

Si tu es du soir, tu peux te garder un à deux soirs dans la semaine, et une matinée un week-end pour avancer. S’il est trop compliquée travailler à la maison (famille, enfants), va dans un café.

Tu peux aussi manger rapidement le midi, pour avoir le temps de chercher des annonces.

Ensuite, essaye au maximum de supprimer les temps morts (trajets…) et les distractions inutiles (réseaux sociaux…).

Le téléphone est le grand ennemi de la productivité. À chaque fois qu’il nous interrompt, il faut vingt minutes au cerveau pour être de nouveau pleinement concentré. Évite de laisser ton téléphone allumé pendant tes phases de travail, puis réponds à tous tes messages durant une plage horaire précise.

La méthode 20/80 (principe de Pareto)

Le principe de Pareto dit que :

80% de tes résultats viennent de 20% de tes efforts.
80% de tes problèmes viennent de 20% de ce qui t’entoure (collègues, clients…).
80% de ton chiffre d’affaires provient de 20% de tes clients.

Appliqué à la productivité, ce principe nous dit qu’on peut faire 80% de notre travail en 20% du temps. Cela veut dire que si tu es entrepreneur, tu peux finir ta journée à 11 h du matin. Si tu es salarié, tu peux trouver du temps sur tes week-ends par exemple en éliminant les temps morts.

Optimise ta liste de tâches

Prends l’habitude de lister tes tâches à l’avance : ainsi, tu arrêteras de passer du temps à te demander quoi faire plusieurs fois dans la journée.

Note également toutes tes idées, afin de te décharger mentalement, et pour éviter de les oublier.

En apprenant à te connaître, tu sauras si tu préfères commencer par les tâches créatives, puis urgentes, et enfin importantes, ou bien choisir un ordre différent, selon le moment de la journée.

Le fordisme : découpe en sous-tâches

Tu peux t’inspirer du fordisme : découper une grosse tâche en petites tâches facilement exécutables.

Dans ta journée, tu peux ainsi avoir une période pour les appels, une période pour les visites, une période pour les rendez-vous, en groupant chaque tâche au maximum pour ne pas avoir à y revenir plus tard.

Par exemple, pour la recherche d’annonces :

Déterminer les critères de recherche, faire un premier tri su le site d’annonce, puis examiner chaque annonce retenue en détail.
Programmer les heures d’appels en fonction de la disponibilité des agents immobilier (début de journée/début d’après-midi) ou des particuliers.
Passer tous les appels successivement, en posant les mêmes questions. Si la personne ne répond pas, poser les questions sur la boite vocale et lui demander de rappeler durant un horaire précis.
Fixer les visites, en proposant une date au moins une semaine plus tard, ce qui permet de pouvoir souvent choisir l’heure en laissant le temps au propriétaire de s’organiser. Dans une grande ville, fixe les visites en dehors des heures de bouchon (avant 11 h, après 14 h).

En groupant les visites, tu seras de plus en plus efficace pour poser des questions, pour analyser et pour comparer les biens.

Apprends à déléguer

Si je travaille plus de six heures dans la journée, c’est que je n’ai pas été bon. C’est que je ne me suis pas assez bien organisé et que je n’ai pas assez délégué.

Le meilleur moment pour déléguer une tâche est de le faire avant d’avoir vraiment besoin de la déléguer : en anticipant.

Si tu n’as aujourd’hui qu’un bien mais que tu comptes en avoir beaucoup d’autres, demande-toi dès maintenant quelle tâche tu devras alors déléguer, puis délègue-là directement. Tu arriveras ainsi plus vite à ton objectif.

Le ménage, la cuisine, les course, la facturation, le service client, la comptabilité sont autant de tâches qui peuvent être facilement déléguées, et qui sont déductibles des revenus imposables.

Déléguer est la clé pour tout investisseur et chef d’entreprise.

Recrute, puis pense process

Recruter passe par la mise en place de process bien définis. Par exemple, avec un gérant de biens :

Lui laisser l’accès à l’espace personnel de la CAF pour voir les prestations reçus des locataires, pour pouvoir calculer les loyers totaux et vérifier que tout est en ordre.
Lui déléguer un budget et l’autonomie nécessaire pour décider des réparations et entretiens courants, qu’il indiquera dans un fichier Excel.

Cela permet de se dégager du temps et de n’être consulté que deux à trois fois par an pour faire le point sur les loyers et les réparations les plus importantes.

La question à se poser en ayant deux ou trois appartements est la suivante :

« Si demain je possède trente biens, est-ce que je voudrai et pourrai m’occuper de tout cela ? »

Il est toujours plus utile de se concentrer sur les gains supplémentaires en temps et en productivité, que sur l’économie de quelques euros.

Conclusion

Attendre l’affaire parfaite est une forme de procrastination qui laisse la place à la peur.

L’affaire parfaite n’existe pas, et elle pousse à l’inaction. Tandis qu’une première opération « imparfaite », et même si elle rapporte peu, a le mérite de procurer de l’expérience, des connaissances et de la confiance pour recommencer.

Accepter de commencer imparfaitement permettra toujours de gagner du temps, et donc au final, de l’argent.

Fait vaux mieux que parfait, car parfait signifie pas fait.

Mon avis sur « Devenir rentier immobilier en partant de rien »

Lorsque j’ai découvert le livre de Christopher Wangen, je ne m’attendais pas à un livre de développement personnel. Bien sûr, le sujet central reste l’immobilier. Mais il est inclus dans quelque chose de plus vaste, qui contient des leçons pouvant s’appliquer dans de nombreux domaines.

Sur le blog, j’essaye de ne pas parler uniquement de bourse. Bien que je n’ai pas beaucoup d’affinités avec l’immobilier, c’est un domaine dans lequel je me suis formé, y compris en lisant des livres de référence sur le sujet.

Je ne m’attendais donc pas spécialement à vraiment apprécier de lire un nouveau livre sur l’immobilier (j’avais lu celui d’Élise Frank, dont je ne garde presque aucun souvenir).

Et pourtant, j’ai apprécié ce livre, et trouvé sa lecture plaisante. L’auteur d’adresse directement à nous en nous tutoyant, comme si on se connaissait déjà. Cela donne à l’ouvrage un ton sympathique.

La structure du livre est originale : on s’attend surtout à des conseils en immobilier, mais on découvre l’histoire de Christopher qui nous parle de voyages, de défis sportifs et de petits boulots.

Et même si l’immobilier est ensuite au cœur de l’ouvrage, il se termine par une partie plus « développement personnel » et « stratégies de productivité ». Parce que l’immobilier est avant tout une histoire d’êtres humains et de psychologie, et qu’il est important de comprendre l’état d’esprit d’un investisseur immobilier qui a réussi.

Je m’arrête un instant sur le titre du livre, « Devenir rentier immobilier en partant de rien ». La plupart des vendeurs de livres/formation aiment à raconter qu’ils sont partis de rien (c’est accrocheur). Mais lorsqu’on creuse un peu, on se rend compte que ce n’est souvent pas vraiment le cas : certains ont un bon salaire, d’autres ont des avantages en nature (pas de loyer à payer, ou d’autres avantages de ce type).

Christopher fait partie de ceux qui se sont lancé avec un bon salaire, des connaissances avancées en investissement/fiscalité liées à son activité salariée en gestion de patrimoine, ainsi que des connaissances familiales avancés en travaux/chantier/main d’œuvre.

Donc si l’affirmation « en partant de rien » peut être discutée (comme pour beaucoup d’autres personnes dans le monde de l’immobilier, de la bourse et de l’entrepreneuriat d’ailleurs), force est de reconnaître que ce petit ajout marketing ne remet pas du tout en cause les propos ou la qualité du livre.

De plus, avoir des atouts au départ ne suffit pas, encore faut-il les utiliser, et passer à l’action : c’est ce qu’a fait Christopher Wangen, et c’est tout à son crédit.

Il a commencé par « mettre les mains dans le cambouis » avant de parler d’immobilier, et il nous le montre en décrivant ses différentes opérations (plus celles des participants à ses formations), dans une partie très instructive.

L’auteur sait aussi faire preuve de beaucoup de pédagogie : j’ai réussi à comprendre presque sans effort les différents régimes de la fiscalité immobilière (la fiscalité est souvent la partie rébarbative), alors que l’immobilier n’est pas ce qui m’intéresse le plus.

Concernant la partie « développement personnel », si vous êtes familier avec ce domaine, ce sera un bon rappel sur des éléments que vous connaissez déjà (visualisation, principe de Pareto, gestion du temps). Néanmoins, son application à l’immobilier est très intéressante.

Points forts :

Davantage qu’un simple livre sur l’immobilier, un livre complet sur l’état d’esprit d’un investisseur immobilier
Le ton et la pédagogie.
La structure et les nombreux exemples

Points faibles :

Certains chapitres sont peut-être un peu trop denses

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